北京市堅持“以人為本”的城市更新理念，從老舊小區綜合整治出發，優先改善人居環境，提升居民生活品質。逐步深化城市更新領域，老舊廠房、老舊樓宇、產業園區等經濟空間更新路徑逐步清晰，以保障人居環境和公共服務供給為基礎，支持新經濟、新產業發展，激發經濟活力。
一、“十三五”完成老舊小區綜合整治，“十四五”聚焦街區更新
北京市城市更新，主要是指對城市建成區(規劃基本實現地區)城市空間形態和城市功能進行持續完善和優化調整，是小規模、漸進式、可持續的更新。
“十三五”時期北京城市更新改造工作取得了較大進展，對2000萬平方米老舊小區實施了綜合整治，完成城鎮棚戶區改造約21萬戶，惠及群眾約80萬人。
根據《北京市城市更新專項規劃》，在“十四五”時期，北京將加強規劃引領，借鑒上海、廣州、深圳的城市更新規劃體系，立足北京實際，在全市1371個街區(3562.5平方公里)管控范圍內，聚焦街區實施率≥80%及更新資源任務分布比較集中的地區，結合城市更新行動計劃600余個近期擬實施項目，劃定178個規劃實施率較高、存量資源相對集中且近期有更新實施任務的城市更新重點街區 ，聚焦178個城市更新重點街區，形成各區的主要更新資源及任務臺賬，發揮轄區和街鎮對存量更新的統籌作用。
《北京市城市更新專項規劃》城市更新街區分布示意圖
二、形成了北京城市更新政策體系
自2019年中央經濟工作會議首次提出“城市更新”以來，北京市相繼出臺了眾多與城市更新有關的政策，初步形成了一套較為完備的城市更新政策體系。
截至2022年7月北京市層面關于城市更新的政策匯總
發布時間 | 發布部門 | 政策名稱 | 核心內容 |
2020-7-1 | 北京市住房和城鄉建設委員會
北京市規劃和自然資源委員會
北京市發展和改革委員會
北京市財政局 | 《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》 | 明確了開展危舊樓房改建工作的工作原則、組織實施、土地政策、資金政策及工作流程等。 |
2021-3-26 | 北京市規劃和自然資源委員會 | 《關于首都功能核心區平房（院落）保護性修繕和恢復性修建工作的意見》 | 明確首都功能核心區平房（院落）保護性修繕和恢復性修建的內容 |
2021-4-9 | 北京市人民政府 | 《關于老舊小區更新改造工作的意見》 | 老舊小區更新改造內容：老舊住宅樓加裝電梯；利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其他配套設施；
增加停車設施 |
2021-6-10 | 北京市人民政府 | 《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》 | 主要更新類別包括：老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平方（院落）更新、街區/商圈改造、產業園區、棚戶區改造等。 |
2021-6-18 | 北京市人民政府 | 《關于開展老舊廠房更新改造工作的意見》 | 明確老舊廠房更新模式：優化中央政務功能；產業轉型升級；增加公共空間；補齊城市配套短板；發展經營性用途 |
2021-6-18 | 北京市規劃和自然資源委員會
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市發展和改革委員會
北京市財政局 | 《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》 | 確定老舊樓宇更新改造工作的實施主體；明確審批手續辦理；規劃土地政策 |
2021-8-21 | 中共北京市委辦公廳
北京市人民政府辦公廳 | 《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》 | 明確北京城市更新的項目類型：首都功能核心區平房(院落)申請式退租和保護性修繕、恢復性修建；老舊小區改造；危舊樓房改建和簡易樓騰退改造；老舊樓宇與傳統商圈改造升級；低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造；城鎮棚戶區改造 |
2022-5-20 | 北京市規劃和自然資源委員會 | 《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》 | 明確了北京市城市更新的目標方向、確定更新空間體系、建立更新方法體系、強化更新組織體系、構建更新動力體系 |
2022-6-7 | 北京市住房和城鄉建設委員會 | 《北京市城市更新條例（征求意見稿）》 | 提出5大更新類型：居住類城市更新；產業類城市更新；設施類城市更新；公共空間類城市更新；區域綜合性城市更新
12項更新內容：老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區、老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施、老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施、綠色空間、濱水空間、慢行系統 |
來源: 中機院整理
《北京市城市更新專項規劃》中指出北京市在“十四五”時期推進城市更新工作過程中要結合城市更新實踐中的各類問題以及借鑒法、德、日、英、美等國際城市的更新政策體系構建經驗，健全城市更新政策體系，構建適用于北京城市更新的“1+N+X ”政策體系。（注：“1”是指推動《北京市城市更新條例》立法；“N” 是指針對各類更新對象的管控政策；“X” 是指各類政策文件和標準規范）
三、北京市城市更新“666”核心內容
為全面推進北京城市更新改造工作，落實北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議，實現新時代首都城市戰略定位，北京 市規劃和自然資源委員會組織編制了《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》，《規劃》明確了“十四五”時期北京城市更新的目標和方向。
（1）明確“十四五”時期6大更新目標 《規劃》明確了六大更新目標，具體如下：
①保障首都功能，服務“四個中心”建設（政治中心、文化中心、國際交往中心、國際科技創新中心）；
②著力擴大內需，激發城市經濟活力
③聚焦“七有”“五性”，切實改善民生福祉
④加強生態保護，實現綠色低碳發展
⑤弘揚歷史文化，推進文化傳承復興
⑥提升治理能力，促進社會共享發展
（2）分圈層差異化明確6大更新方向
《規劃》依托《北京城市總體規劃（2016年——2035年）》確定的“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，分圈層差異化明確了北京城市更新方向，將首都功能核心區和城市副中心作為更新重點，強調歷史文化保護與城市修補。
北京城市空間結構圖
北京城市更新方向
更新區域 | 更新方向 |
首都功能核心區 | 強調保護更新，實現人居環境和諧共融 |
中心城區 | 突出減量提質，推進功能完善品質提升 |
城市副中心 | 承接功能疏解，塑造城市建設特色標桿 |
中軸線及其 延長線 | 優化首都功能，提升國際城市文化形象 |
平原新城及地區存量可更新建筑 | 全面承接疏解，推動平原新城發展建設 |
生態涵養區 | 探索綠色發展，優化涵養地區生態環境 |
來源: 中機院整理
（3）明晰6條城市更新路徑 為了解決北京市城市更新工作中的體制、機制及政策問題，指明北京市城市更新的實施路徑，北京市人民政府出臺了《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》。《意見》針對6大類型改造項目明確了更新方式和改造路徑。
北京市城市更新改造工作路徑
項目類型 | 更新方式 |
老舊小區改造 | 實施綜合整治改造，補充便民商業、養老服務等公共服務設施；可利用空地增加停車位；鼓勵老舊住宅樓加裝電梯 |
危舊樓房改建 | 允許部分危舊樓房通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的可適當增加建筑規模，實施成套化改造或增加便民服務設施等；鼓勵社會資本參與改造，多主體籌集資金 |
老舊廠房改造 | 明確老舊廠房改造利用業態準入標準，在符合規劃的前提下，優先發展智能制造、科技創新、文化等產業；
鼓勵利用老舊廠房補充公共服務設施；
五環路以內和城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要，補齊城市短板，引入符合要求的產業項目；五環路以外其他區域老舊廠房原則上用于發展高端制造業。 |
老舊樓宇更新 | 鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造、調整功能，發展新業態；
允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施；
鼓勵對具備條件的地下空間進行復合利用 |
首都功能核心區平房(院落)更新 | 通過申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，改善居住條件；
騰退空間優先用于保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區公共服務設施；
鼓勵騰退空間用于傳統文化展示、體驗及特色服務，建設眾創空間或發展租賃住房 |
其他類型 | 鼓勵對城市公共空間進行改造提升，完善市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，優化提升城市功能。
鼓勵特色街區、生態街區、智慧街區建設，打造安全、智能、綠色低碳的人居環境。
鼓勵傳統商圈調整產業結構、優化商業業態、創新營銷模式、激發消費潛力，有效增加服務消費供給。
支持產業園區更新改造，推動產業轉型升級、騰籠換鳥，構建高精尖產業結構；
促進城市更新與疏解整治促提升專項行動有效銜接，合理利用疏解騰退空間；
加快推進城鎮棚戶區改造收尾工作 |
來源: 中機院根據《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》整理
四、總結
北京的城市更新已進入政策體系加速構建期，不斷完善適用于北京城市更新的“1+N+X”政策體系。其現已出臺的有關城市更新的政策基本實現了對城市更新改造工作的全方位規劃引領，并為項目實施提供了有效政策支撐。作為首批城市更新試點城市之一，在未來兩年的試點工作時期，北京市城市更新行動工作的進展將在政策引領下加快，并不斷探索以形成城市更新的“北京模式”。
