走進(jìn)深圳龍崗區(qū)布吉街道甘坑社區(qū)，一個(gè)風(fēng)情濃郁、古色古香的客家小鎮(zhèn)映入眼簾，別致的涼帽等充滿當(dāng)?shù)靥厣幕瘹庀⒌恼故酒吩诓┪镳^里靜靜地陳列。
而未來(lái)，在資本的介入下，“甘坑新鎮(zhèn)”將在此崛起，周邊大量閑置的工業(yè)廠房將修繕一新。上述旅游小鎮(zhèn)面積將擴(kuò)大，并將搖身一變?yōu)镮P文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、VR內(nèi)容等科技產(chǎn)業(yè)以及創(chuàng)客的進(jìn)駐地。
近日，第一財(cái)經(jīng)記者跟隨中央企業(yè)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)專題采訪小組走訪時(shí)了解到，“甘坑新鎮(zhèn)”是深圳龍崗區(qū)政府與華僑城集團(tuán)今年開(kāi)始合作的一個(gè)城鎮(zhèn)化項(xiàng)目。
類似“甘坑新鎮(zhèn)”這樣的特色小鎮(zhèn)是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要路徑，企業(yè)也正將目光投向了這一領(lǐng)域，通過(guò)人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集和土地價(jià)值提升等渠道發(fā)展特色小鎮(zhèn)，參與新型城鎮(zhèn)化的開(kāi)發(fā)。
文化新鎮(zhèn)將在全國(guó)各地落地開(kāi)花
華僑城集團(tuán)公司成立于1985年，迄今為止有30多年的歷程。發(fā)展到今天，資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1500億元，年均銷售收入500億元，成為了一個(gè)大型的企業(yè)集團(tuán)。
深圳華僑城股份有限公司總裁助理關(guān)山對(duì)記者介紹：“其中，文化旅游業(yè)務(wù)是華僑城最具社會(huì)影響力的業(yè)務(wù)。從旅游業(yè)務(wù)目前的行業(yè)地位來(lái)看，華僑城在全世界主題公園領(lǐng)域排名第4位，年接待游客3200萬(wàn)人次，累計(jì)接待游客量3.4億人次。這個(gè)數(shù)字在亞洲排在第1位。”
文化旅游業(yè)務(wù)在華僑城有四個(gè)形態(tài)：其一是以錦繡中華、世界之窗為代表的靜態(tài)微縮景觀主題公園，其二是以歡樂(lè)谷為代表的動(dòng)態(tài)體驗(yàn)式主題公園，其三是以深圳東部華僑城為代表的休閑生態(tài)品牌，同時(shí)還有以歡樂(lè)海岸為代表的都市娛樂(lè)目的地。
不過(guò)，隨著華僑城轉(zhuǎn)型升級(jí)的加速，其文化旅游業(yè)務(wù)形態(tài)種類將增加。自去年以來(lái)，華僑城加快了轉(zhuǎn)型升級(jí)的力度，在以“旅游+地產(chǎn)”模式拓展的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)文化旅游對(duì)郊區(qū)城鎮(zhèn)公共服務(wù)提升、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集和土地價(jià)值提升等方面有巨大的作用，于是形成了更適合于新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的模式。
今年5月，華僑城和龍崗區(qū)政府正式簽約，總投資500億元?jiǎng)?chuàng)建“甘坑新鎮(zhèn)”，項(xiàng)目占地約12平方公里，是龍崗區(qū)與華僑城集團(tuán)合作的第一個(gè)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目。其后，華僑城與龍崗區(qū)還簽約了“華僑城國(guó)際低碳示范城”項(xiàng)目。
為什么華僑城從深圳的東部--龍崗開(kāi)啟發(fā)展之路?一個(gè)原因是2005年之后，文化產(chǎn)業(yè)成為深圳的一個(gè)新的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，深圳發(fā)展的中心也在轉(zhuǎn)移。2015年5月，深圳通過(guò)了《深圳市實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略行動(dòng)方案(2016—2020年)》及相關(guān)配套方案，確定了深圳今后的發(fā)展戰(zhàn)略是向東發(fā)展。
記者了解到，華僑城也成立了一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作平臺(tái)——華僑城文化集團(tuán)，其中一個(gè)主要任務(wù)就是在全國(guó)打造文化新鎮(zhèn)。
未來(lái)，華僑城文化集團(tuán)將以甘坑新鎮(zhèn)為基地，與其他企業(yè)和機(jī)構(gòu)攜手打造5座以上年GDP超100億元(人民幣)的新型城鎮(zhèn)、1—2座年GDP超500億元和1000億元的城市級(jí)產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)。
創(chuàng)新利用存量土地
那么，在打造特色小鎮(zhèn)的過(guò)程中，如何把當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的存量土地發(fā)展起來(lái)?創(chuàng)新是必不可少的。就以甘坑新鎮(zhèn)為例，由于原有的土地屬于村集體所有，華僑城需要改變談判方式，直接和村民談判。
華僑城文化集團(tuán)總經(jīng)理胡梅林告訴記者：“這個(gè)項(xiàng)目跟過(guò)去在市場(chǎng)上拿地不一樣，過(guò)去都是直接摘牌，政府把一個(gè)清理好的土地給我們。但這個(gè)是我們跟村民談，村民手上擁有集體用地，包括原來(lái)面臨被淘汰的幾個(gè)工業(yè)村。”
深圳的工業(yè)是從“三來(lái)一補(bǔ)”開(kāi)始的。過(guò)去，由于這些企業(yè)需要的廠房面積大，樓房都是整棟整棟地出租。但是好時(shí)光一去不復(fù)返。近年來(lái)，由于用工成本的大幅上漲，不少利潤(rùn)微薄的企業(yè)搬離深圳。此外，技術(shù)型企業(yè)比例的加大也導(dǎo)致廠房不那么好租了。
胡梅林說(shuō)：“當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)目前面臨的最大問(wèn)題是租金只能租到30元左右，所以根本就無(wú)法維系，而且污染非常嚴(yán)重，但周邊的新興產(chǎn)業(yè)租金租到80元左右，這個(gè)巨大空間迫使村民亟需轉(zhuǎn)型。”
改變盈利結(jié)構(gòu)增加收入來(lái)源
甘坑新鎮(zhèn)的項(xiàng)目是通過(guò)政府與社會(huì)資本以PPP模式合作開(kāi)發(fā)，大力發(fā)展新型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，尤其是導(dǎo)入和培育具有高科技含量和高藝術(shù)水準(zhǔn)的原創(chuàng)文化內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，形成高端文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動(dòng)“文化+”相關(guān)的科技、旅游、商業(yè)、生態(tài)、農(nóng)業(yè)、教育、家居等現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和快速發(fā)展。
那么，這種PPP聚集資金的模式如何持續(xù)?中國(guó)社科院研究員郭昀認(rèn)為，小鎮(zhèn)的收益來(lái)源和資金循環(huán)問(wèn)題非常重要。他說(shuō)：“如果回收資金有障礙，那么這個(gè)小鎮(zhèn)，甚至后面將要開(kāi)發(fā)的小鎮(zhèn)在延續(xù)上就會(huì)有一定的難度。”
此前該小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利模式主要是靠租金，例如旅游商業(yè)開(kāi)發(fā)，主要是租給餐飲企業(yè)了，但是租金比較低。而且餐飲的一個(gè)問(wèn)題是工作日的晚上和周末游客特別多，其他時(shí)候游客少，這就遇到了營(yíng)收范圍的瓶頸問(wèn)題。
華僑城要做的第一件事情就是要改善它的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行整體策劃。胡梅林說(shuō)：“一個(gè)是擴(kuò)大它的面積，增加接待游客量，另外是增加周一到周五的內(nèi)容，未來(lái)想把它做成一個(gè)文化會(huì)展經(jīng)濟(jì)體，包括服裝、珠寶、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等。同時(shí)，結(jié)合本土客家涼帽文化，開(kāi)發(fā)自有IP，并將VR產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城游一體化。”
挖掘古鎮(zhèn)本土文化元素，開(kāi)發(fā)以IP為主導(dǎo)的旅游和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)是華僑城文化新鎮(zhèn)有別于其它城鎮(zhèn)的模式。胡梅林認(rèn)為，基于建筑觀光的小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)階段已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)將是文化現(xiàn)代化的IP開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，只有IP才能將千年百年文化與當(dāng)代生活和審美建立連接。從臺(tái)北故宮和北京故宮的文創(chuàng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)看，這個(gè)趨勢(shì)是非常明顯的。
他說(shuō)：“無(wú)論是文化還是科技都已經(jīng)進(jìn)入到互動(dòng)的階段，純觀賞性的小鎮(zhèn)游必然將由互動(dòng)性的文化活動(dòng)和生活體驗(yàn)性的小鎮(zhèn)生活模式所取代。”
