物流園區是對物流組織管理節點進行相對集中建設與發展的具有經濟開發性質的城市物流功能區域，同時也是依托相關物流服務設施進行與降低物流成本、提高物流運作效率和改善企業服務有關的流通加工、原材料采購和便于與消費地直接聯系的生產等活動的具有產業發展性質的經濟功能區。

 

    對于物流園區的規劃項目來說，園區的戰略定位是項目成功的關鍵。然而，目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。

 

    要把握好物流園區項目的戰略定位，主要從以下三個方面：

 

    （1）項目的戰略定位

    即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區還是貨運型物流園區？如果做貨運型物流園區，是單純的公路港，還是公鐵聯運，鐵海聯運等等？要具體化，市場針對性要強。

    基本戰略定位明確后，要細化定位，包括市場定位（園區的細分市場在哪里），客戶定位（具體是哪種類型、哪些企業入駐），產品定位（建筑形態是聯排商鋪、大型倉庫還是什么，交通組織如何安排），品牌定位（市場形象如何確定）等。

 

    （2）主要功能確定以及分區的空間布局

    ◆項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務等等。

    ◆各功能區的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐。平均每家企業的辦公面積、倉儲面積和停車需求如何。

    ◆功能區的空間布局，以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。

 

    （3）具體的規劃設計方案

    包括建筑形態（外觀和內部），道路規劃（人車分流），景觀綠化等。

    總之，具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。