一、宏觀形勢(shì)分析
2008年，成為本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的轉(zhuǎn)折之年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由上升趨勢(shì)轉(zhuǎn)為下降趨勢(shì)。從一季度開始經(jīng)濟(jì)增速逐季放慢的態(tài)勢(shì)十分明顯，但全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將達(dá)到10%左右。由于擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑過(guò)快，黨中央、國(guó)務(wù)院及時(shí)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策作了微調(diào)，調(diào)控目標(biāo)由“兩防”轉(zhuǎn)為“一保一控”。
（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期
今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈逐季回落的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“四落兩升”特點(diǎn)。“四落”即GDP、工業(yè)、凈出口、投資（實(shí)際投資增長(zhǎng)率）增幅均明顯回落；“兩升”即消費(fèi)增幅上升和物價(jià)明顯攀升。
四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變化。一是由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢，直接影響我國(guó)外部需求減弱，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)明顯降低；二是持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過(guò)”問(wèn)題，國(guó)家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年明顯顯現(xiàn)；三是內(nèi)生需求增長(zhǎng)放慢，主要是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期過(guò)快增長(zhǎng)及能源原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本的明顯上升抑制了需求增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。四是重大自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定不利影響。從今年開始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，估計(jì)這種態(tài)勢(shì)將持續(xù)兩至三年左右時(shí)間。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在三大突出問(wèn)題不容忽視。一是中小企業(yè)受出口受阻、生產(chǎn)成本上升、融資困難等多重因素影響，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨前所未有的困難。二是成本壓力增加和需求減弱將導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)明顯下降，這會(huì)大大降低企業(yè)投資的積極性，也對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)形成較大的壓力。三是股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)日趨加大，成為影響我國(guó)金融安全以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不穩(wěn)定因素。以上三方面問(wèn)題已構(gòu)成未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力，對(duì)此，宏觀調(diào)控應(yīng)加大政策的微調(diào)力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，以確保今后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落不至于過(guò)猛。
（二）對(duì)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)
經(jīng)濟(jì)增速明顯回落，但通脹率創(chuàng)出新高。初步預(yù)計(jì)2008年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為296513.4億元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)10.1%，比上年增速放慢1.8個(gè)百分點(diǎn)。全年CPI增長(zhǎng)將創(chuàng)新高，達(dá)6.3%左右，但月度下降趨勢(shì)明顯，CPI增長(zhǎng)已連續(xù)4個(gè)月回落，未來(lái)幾個(gè)月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價(jià)格回落是主因。
固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)明顯回落，1－8月累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義同比增長(zhǎng)27.4%，比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)“名穩(wěn)實(shí)降”，初步預(yù)計(jì)全社會(huì)名義固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)24%，實(shí)際投資增長(zhǎng)15%左右。
2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來(lái)的周期性調(diào)整壓力可能會(huì)明顯大于今年。世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期性變化和國(guó)內(nèi)周期性因素相疊加，增大了明年經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力。但是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的內(nèi)在條件沒有改變，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有可能轉(zhuǎn)為中性偏松，明年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整的幅度可能會(huì)小于今年。初步預(yù)計(jì)2009年我國(guó)GDP突破30萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)339359.6億元，有望實(shí)現(xiàn)不低于9%的增長(zhǎng)。如果政策干預(yù)力度較小，則不排除破“9%”的可能。
外部環(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長(zhǎng)的壓力依然較大。2009年我國(guó)面臨的外部環(huán)境更加嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的可能性在增大。美國(guó)次貸危機(jī)仍在繼續(xù)向縱深發(fā)展，其對(duì)美國(guó)以及世界經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在不斷擴(kuò)散。近期美國(guó)五大投行中有三大投行接連宣布破產(chǎn)，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球股市暴跌，表明次貸危機(jī)的影響遠(yuǎn)沒有結(jié)束，有可能持續(xù)到2009年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。
展望2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境更加嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整。為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑，建議2009年宏觀調(diào)控政策取向應(yīng)對(duì)去年以來(lái)的“偏緊型”政策進(jìn)行調(diào)整，采取中性偏松的政策，即在“穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策”下進(jìn)行結(jié)構(gòu)性松動(dòng)。預(yù)計(jì)2009年我國(guó)GDP增長(zhǎng)9%左右，通脹壓力明顯緩解。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投資
受一系列宏觀調(diào)控政策影響， “國(guó)房景氣指數(shù)”環(huán)比繼續(xù)回落，這是該指數(shù)自去年12月份以來(lái)環(huán)比第9個(gè)月和同比第3個(gè)月連續(xù)滑落。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，資金將成為下一階段市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸。
（一）國(guó)房景氣指數(shù)繼續(xù)回落
受一系列宏觀調(diào)控政策影響，反映全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合發(fā)展水平的“國(guó)房景氣指數(shù)”環(huán)比繼續(xù)回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.78點(diǎn)，比7月份回落0.58點(diǎn)，比去年同月回落2.70點(diǎn)，這是該指數(shù)自去年12月份以來(lái)環(huán)比第9個(gè)月和同比第3個(gè)月連續(xù)滑落。
從具體運(yùn)行指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地開發(fā)面積、銷售價(jià)格等成分指數(shù)也均有不同程度的下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.4，比7月份回落0.37點(diǎn)，同比上升0.68點(diǎn)。資金來(lái)源分類指數(shù)為97.26，比7月份回落2.02點(diǎn)，同比回落5.65點(diǎn)。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.42，比7月份回落0.29點(diǎn)，同比下降1.35點(diǎn)。房屋施工面積分類指數(shù)為105.22，比7月份回落0.65點(diǎn)，同比回落0.34點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)為103.9，比7月份回落1.59點(diǎn)，同比回落4.27點(diǎn)。
表 1：2008年7-8月國(guó)房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢(shì)
月份 綜合景氣指數(shù) 開發(fā)投資指數(shù) 土地開發(fā)面積指數(shù) 施工面積
7月 102.36 104.77 96.71 105.87
環(huán)比 -0.72 -0.02 +0.02 -0.46
同比 -1.64 +1.36 -1.22 +0.42
8月 101.78 104.4 96.42 105.22
環(huán)比 -0.58 -0.37 -0.29 -0.65
同比 -2.70 +0.68 -1.35 -0.34
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
自2007年12月以來(lái)“國(guó)房景氣指數(shù)”已出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月下滑，回到2007年2月份時(shí)的水平。從8月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)景氣指標(biāo)仍在下滑中，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地開發(fā)面積景氣指數(shù)在持續(xù)的增長(zhǎng)后，8月開始環(huán)比出現(xiàn)回落。
(二)房地產(chǎn)投資完成額：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)出現(xiàn)較大幅度的回落
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資18430億元，同比增長(zhǎng)29.1%，增速與上年同期相比持平，但其環(huán)比增速已連續(xù)2個(gè)月下滑，特別是7月和8月，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)下滑，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)調(diào)整或延續(xù)半年到一年，投資增速也會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)下降。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也是主導(dǎo)性的需求。具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資13384億元，同比增長(zhǎng)31.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.6%，比去年同期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資624億元，同比上漲0.1%，所占比重為3.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資1860億元，同比增長(zhǎng)17.4%，所占比重為10.1%；其他投資2560億元，同比增長(zhǎng)34.3%，所占比重為13.9%。
表 2：2008年1-8月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長(zhǎng)
單位：億元，%
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 同比
增長(zhǎng) 比重(以投資總額為100)
自年初累計(jì) 去年同期 自年初累計(jì) 去年同期
投資完成額 18430.0 14276.8 29.1 100.0 100.0
按工程用途分：住宅 13384.8 10160.7 31.7 72.6 71.2
辦公樓 624.3 623.9 0.1 3.4 4.4
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 1860.6 1585.2 17.4 10.1 11.1
其他 2560.3 1907.0 34.3 13.9 13.4
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
從區(qū)域分布上來(lái)看，2008年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中、西部地區(qū)領(lǐng)跑東部地區(qū)。具體來(lái)看，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10991億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增幅同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成3775億元，同比增長(zhǎng)41.7%，增幅同比提高2.4個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成3662億元，同比增長(zhǎng)34.6%，增幅同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別比東部高18.1和11.0個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明政府在穩(wěn)定東部及部分省份房地產(chǎn)開發(fā)投資的同時(shí)，要重點(diǎn)控制中、西部和一些增長(zhǎng)過(guò)快省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源：資金將成為下一階段市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸
在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2008年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長(zhǎng)，但具體數(shù)量和環(huán)比增幅逐步放緩，開發(fā)商源動(dòng)力呈現(xiàn)不足。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金25102億元，同比增長(zhǎng)14.1%，增幅同比回落21個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款5048億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增幅同比回落14.9個(gè)百分點(diǎn)，銀根緊縮政策已經(jīng)初見成效。
從其他具體來(lái)源看：企業(yè)自籌資金9808億元，同比增長(zhǎng)34.5%，增幅比1-7月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；其他資金9795億元，同比下降0.1%，增幅比1-7月回落6.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落38.5個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款6084億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增幅比1-7月回落6.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落25.7個(gè)百分點(diǎn)。
表 3：2007-2008年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及同比
單位：億元，%
資金
來(lái)源 國(guó)內(nèi)
貸款 利用
外資 外商直接投資 自籌
資金 自有
資金 其他資
金來(lái)源 定金及預(yù)收款
2007年
1-8月 21997.6 4529.7 371.1 284.6 7294.5 4186.0 9802.3 5906.3
1-9月 25379.0 5123.7 423.5 316.3 8370.7 4773.7 11461.2 6895.4
1-10月 28863.7 5611.4 483.3 362.1 9317.3 5350.9 13451.7 8044.4
1-11月 32043.0 6098.3 539.2 425.6 10271.7 5956.4 15133.9 9027.5
1-12月 37256.6 6961.0 650.0 502.8 11772.0 6991.8 17872.7 10628.5
2008年
1-2月 5653.1 1536.4 46.0 36.8 1944.4 1171.8 2126.3 1243.1
1-3月 9225.6 2356.3 105.5 84.0 3350.6 1941.3 3413.1 1997.3
1-4月 12022.5 2896.1 148.4 112.3 4440.6 2530.7 4537.5 2732.4
1-5月 15099.1 3423.1 246.1 194.2 5630.2 3176.5 5799.7 3548.0
1-6月 19173.3 4058.8 345.7 286.9 7464.8 4165.9 7304.0 4508.2
1-7月 22252.4 4571.7 407.4 342.1 8693.3 4886.7 8580.1 5289.1
1-8月 25102.4 5048.8 449.2 385.6 9808.6 5523.6 9795.7 6084.9
比上年同期增長(zhǎng)
2007年
1-8月 35.1 26.4 65.9 87.1 35.2 33.7 38.4 28.7
1-9月 37.9 30.1 63.2 73.0 37.4 34.9 41.3 31.7
1-10月 40.2 30.1 67.6 70.1 38.0 36.2 45.6 33.4
1-11月 40.8 32.0 71.9 83.1 38.5 38.3 45.3 32.9
1-12月 37.3 29.9 62.4 65.9 36.9 38.0 39.8 29.7
2008年
1-2月 31.9 36.9 -41.2 -27.5 28.3 33.3 35.4 35.0
1-3月 29.5 33.8 -19.6 -18.1 34.3 36.0 24.6 26.0
1-4月 25.9 24.7 -6.4 -10.6 35.0 35.6 19.9 23.2
1-5月 24.3 21.5 10.8 6.5 36.7 35.4 16.4 20.1
1-6月 22.8 17.5 22.5 24.3 40.8 39.9 11.0 14.4
1-7月 19.1 15.7 22.3 29.9 37.3 35.5 6.3 9.7
1-8月 14.1 11.5 21.0 35.5 34.5 32.0 -0.1 3.0
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
隨著貨幣政策的進(jìn)一步從緊以及其他一系列宏觀調(diào)控手段的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，資金將取代土地成為制約住房供應(yīng)能力的主要瓶頸，并成為推動(dòng)行業(yè)整合的關(guān)鍵性因素。
三、土地市場(chǎng)情況
受一系列宏觀調(diào)控政策及資金鏈緊張影響，2008年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落，市場(chǎng)供應(yīng)總量繼續(xù)下降。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積24942萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.7%，增幅同比下降12.5個(gè)百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積16519萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.1%，增幅同比下降13.2個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲(chǔ)備和開發(fā)資金的問(wèn)題。
四、商品房銷售情況
2008年1-8月，雖然商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量與去年同期相比仍小幅增加，但從其增速來(lái)看已呈逐月放緩態(tài)勢(shì)；全國(guó)商品房銷售面積和銷售額雙雙大幅下降，銷售放緩；受市場(chǎng)銷量持續(xù)下降影響，全國(guó)商品房空置面積繼續(xù)回升。
2008年1-8月，全國(guó)商品房累計(jì)施工面積231607萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.7%，增幅同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積183584萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%，增幅同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積23371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，增幅同比提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積18987萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.4%，增幅同比提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然商品房市場(chǎng) 供應(yīng)總量與去年同期相比仍小幅增加，但從其增速來(lái)看已呈逐月放緩態(tài)勢(shì)。
（二）銷售面積和銷售額雙雙大幅下降，銷售放緩
受市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚的影響，2008年以來(lái)全國(guó)商品房銷售面積與銷售額大幅下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1-8月全國(guó)商品房銷售面積34592萬(wàn)平方米，同比下降14.7%，增幅同比下降44個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷售面積31488萬(wàn)平方米，同比下降14.9%，增幅同比下降45.8個(gè)百分點(diǎn)。
同期，全國(guó)商品房銷售額13813億元，同比下降12.7%，增幅同比下降58.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為11883億元，同比下降12.7%，增幅同比下降62.9個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)銷售放緩跡象明顯。
（三）商品房空置面積：出現(xiàn)小幅回升態(tài)勢(shì)
受市場(chǎng)銷量持續(xù)下降影響，全國(guó)商品房空置面積繼續(xù)回升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到8月末，全國(guó)商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，供過(guò)于求的緊張局面進(jìn)一步加劇。其中，空置商品住宅6555萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.7%；空置辦公樓822萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1%；空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4012萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.7%。
表4：1999年-2008年8月末全國(guó)商品房空置情況
單位：萬(wàn)平方米
年份 商品房
空置面積 其中
商品
住宅 高檔
公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)
用房 其他
1999 10171.7 7216.2 469.6 496.9 925.2 1530.5 499.9
2000 10175.7 7420.5 588.4 843.0 938.6 1787.8 558.8
2001 11952.5 8261.0 575.2 1061.6 904.6 2124.8 662.1
2002 13156.1 8979.3 687.5 1189.6 901.9 2513.2 761.8
2003 13427.8 8762.1 649.0 916.4 829.2 2981.9 854.5
2004 12326.1 7405.0 -- -- 816.0 3142.9 --
2005 14285.1 8319.0 -- -- -- -- --
2006 12355.0 6723.0 -- -- -- -- --
2007 13000.0 6756.0 -- -- -- -- --
200808 13000.0 6555.0 -- -- 822.0 4012.0 --
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
（三）房?jī)r(jià)調(diào)整在全國(guó)蔓延，房?jī)r(jià)開始跌回去年水平
從2007年8月至2008年8月的全國(guó)商品房銷售均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，2007年全國(guó)商品房銷售均價(jià)逐月穩(wěn)步上漲,到年底達(dá)到高潮。2008年始至今，全國(guó)商品房銷售價(jià)格基本保持在3750元/平方米左右，走勢(shì)較為平穩(wěn)。住宅銷售均價(jià)走勢(shì)與商品房銷售均價(jià)走勢(shì)基本相同。
表 5：2007年8月-2008年8月全國(guó)商品房銷售均價(jià)情況
單位：元/平方米
月份 商品房 其中：住宅
2007年
1-8月 3899.24 3679.84
1-9月 3944.46 3727.38
1-10月 3974.05 3763.33
1-11月 3990.00 3781.85
1-12月 3885.40 3664.56
進(jìn)入8月份，房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)在全國(guó)蔓延，大部分城市的房?jī)r(jià)相比上個(gè)月都有小幅下降，多個(gè)城市房?jī)r(jià)跌回一年前水平，三個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)低于去年同期。就在7月份，還只有深圳一個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)跌回去年水平。到8月份，這一現(xiàn)象開始出現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢(shì)，曾經(jīng)房?jī)r(jià)大幅上漲的呼和浩特如今相比去年也只剩下微弱的價(jià)格增幅。進(jìn)入9月份，隨著全國(guó)性降價(jià)風(fēng)的掀起，全國(guó)正出現(xiàn)更大范圍的降價(jià)風(fēng)潮，價(jià)格還將出現(xiàn)進(jìn)一步回落，此次降價(jià)由開發(fā)商發(fā)起，新房?jī)r(jià)格將出現(xiàn)明顯下調(diào)。
（四）70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)區(qū)域變化情況
8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%。
表 6：房屋銷售價(jià)格同比增幅前五名的城市
銀川 ?？?烏魯木齊 蘭州 三亞
同比 113.9 111.4 110.9 110.9 110.3
環(huán)比 100.6 100.5 100 100.8 100.4
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)
表 7：房屋銷售價(jià)格同比后五名的城市
深圳 廣州 惠州 昆明 溫州
同比 93.6 98.2 99.7 100.4 101.6
環(huán)比 98.9 99.1 99.9 97.7 100
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)
8月份新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，其中，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%。分類型看，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲2.1%，環(huán)比與上月持平。分地區(qū)看，新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的城市主要包括：海口16.5 %、銀川12.4%、北京11.7%、宜昌11.4%和岳陽(yáng)11.3%；同比價(jià)格下降的城市有3個(gè)，包括：深圳-4.1%、廣州-3.3%和惠州-0.4%。環(huán)比漲幅在1%以上的城市有6個(gè)，其中漲幅較大的城市主要包括：濟(jì)寧2.5%、長(zhǎng)沙1.3%、常德1.2%，長(zhǎng)春和貴陽(yáng)均上漲1.1%；環(huán)比價(jià)格下降的城市有25個(gè)，其中降幅較大的城市主要包括：昆明-3.1%、廣州-2.6%、大理-1.2%、深圳-1.1%和石家莊-0.7%。
表 8：新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅前十名的城市
濟(jì)寧 長(zhǎng)沙 常德 長(zhǎng)春 貴陽(yáng) 遵義 大連 銀川 吉林 岳陽(yáng)
環(huán)比 102.5 101.3 101.2 101.1 101.1 101.1 100.9 100.9 100.9 100.8
同比 105.8 107.6 107 104.5 105.1 102.8 105.1 112.4 108.7 111.3
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)
表 9：新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅后十名的城市
昆明 廣州 大理 深圳 石家莊 桂林 蚌埠 合肥 宜昌 瀘州
環(huán)比 96.9 97.4 98.8 98.9 99.3 99.5 99.5 99.5 99.6 99.8
同比 100.4 96.7 103 95.9 105.5 105.1 109 111.1 111.4 102.4
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)
五、存量房市場(chǎng)交易情況
據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，8月份，二手住房銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比7月低2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。中房數(shù)據(jù)顯示，2008年8月除北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)比上月有所上漲外、其余上海、廣州、深圳三大城市存量房銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下降，上海的降幅最大，達(dá)到2.08%。深圳再次同比出現(xiàn)下降。8月24日萬(wàn)眾矚目的奧運(yùn)會(huì)順利降下帷幕，從市場(chǎng)整體成交量方面來(lái)看，8月如期而至的奧運(yùn)會(huì)在奉上一場(chǎng)視覺盛宴的同時(shí)，也不可避免的分散了置業(yè)人群對(duì)于走勢(shì)尚未明朗的房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，二手房市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)在奧運(yùn)會(huì)期間延續(xù)了之前的冷清。
2008年8月北京、上海存量房租賃價(jià)格小幅下跌，廣州、深圳微幅上漲。各大城市存量房租賃價(jià)格都有所下降，但跌幅都比較小。“轉(zhuǎn)售為租”成為普遍現(xiàn)象，北京奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束以及畢業(yè)生租賃高峰期的過(guò)去都給住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)了一定的不利條件。
六、趨勢(shì)分析
從去年年底以來(lái)，住房市場(chǎng)供需雙方僵持已達(dá)半年之久，在多項(xiàng)調(diào)控政策的作用下與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化中，供需雙方的較量局面開始變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，調(diào)整剛剛開始，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、由于貨幣繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進(jìn)一步緊張，出現(xiàn)較大缺口，一些房企生存困難，開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)兼并現(xiàn)象將增加，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和中介行業(yè)將面臨重新洗牌。
2、雖然資金短缺壓力將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與投資，但由于上年新開工面積和在建規(guī)模比較大，同時(shí)地震災(zāi)區(qū)大量損毀住房開始重建；政府也在加快和增加保障性住房的建設(shè)。這些因素將使下半年房地產(chǎn)投資仍保持一定的規(guī)模，預(yù)計(jì)下半年投資增速有所回落，略低于上年年末水平。
房地產(chǎn)投資將向中低檔普通住房?jī)A斜，保障性住房和中低檔住房供應(yīng)量繼續(xù)增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，中低收入居民住房難的問(wèn)題將得到逐步解決。
3、下半年房?jī)r(jià)將逐步回落，但不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)
市場(chǎng)供求形勢(shì)變化，中低檔住房供給比例的增加，促使住房市場(chǎng)價(jià)格總水平漲幅將繼續(xù)明顯回落，逐步向2007年底水平靠近。隨著房?jī)r(jià)的合理回落，一些急于購(gòu)房的需求將陸續(xù)出現(xiàn)，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌的情況。但個(gè)別住房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)高、投資比例高的城市房?jī)r(jià)會(huì)較大幅度回落。
目前，市場(chǎng)調(diào)整中房?jī)r(jià)回落已成必然，并仍存在一定的回落空間，但這種回落將是一種漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。其原因：一是我國(guó)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和我國(guó)國(guó)情，決定了未來(lái)一段時(shí)期房?jī)r(jià)仍然是穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，目前僅是長(zhǎng)期趨勢(shì)中的調(diào)整與波動(dòng)。二是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)雖然調(diào)整，但仍然保持較高的增速，居民就業(yè)與收入不會(huì)受大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)所依托的基礎(chǔ)和環(huán)境仍然比較堅(jiān)實(shí)；三是房?jī)r(jià)雖然存在一定泡沫，但投機(jī)房源在全部房產(chǎn)存量中所占比例有限，即使投機(jī)客破產(chǎn)和拋售住房，對(duì)房?jī)r(jià)總水平不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。四是我國(guó)正處在居民生活水平提高和住房消費(fèi)升級(jí)換代階段，自住性需求比較旺盛，并有不同層次的支付能力，隨著房?jī)r(jià)的回落，中低價(jià)房的入市，部分自住性需求會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。五是今年我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策將注重經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
4、調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步整合，目前不適于采取“救市”措施。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，給開發(fā)商帶來(lái)資金壓力，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但不同的開發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)整中所受影響程度不同。那些在2007年對(duì)前景盲目樂(lè)觀、高價(jià)拍地的開發(fā)商面臨資金短缺、經(jīng)營(yíng)難以為繼的困境，必須出售土地或在建項(xiàng)目斷臂求生；那些幻想快進(jìn)快出、依靠住房?jī)r(jià)格上漲獲利的中小開發(fā)商，因?yàn)楸旧韺?shí)力不足，經(jīng)營(yíng)困難面臨被兼并或出售項(xiàng)目的局面；一些實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的開發(fā)商也面臨資金偏緊的壓力，卻有較大的自我調(diào)整能力。資金緊張會(huì)一定程度影響房地產(chǎn)業(yè)，但目前房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品存量較大、實(shí)力較強(qiáng)，應(yīng)該有較大的承受力，不適宜出臺(tái)無(wú)原則放松銀根的“救市”措施。在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性的同時(shí)，相關(guān)政策應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)商適時(shí)調(diào)整盈利策略、銷售策略，引導(dǎo)其積極參與災(zāi)后重建和中低價(jià)保障性住房的建設(shè)，進(jìn)行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。既可以擠出房地產(chǎn)泡沫，促使房?jī)r(jià)合理回歸，又可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)再一次優(yōu)勝劣汰，為健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
5、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)有限。
住房市場(chǎng)調(diào)整、房?jī)r(jià)下跌能否像美國(guó)次貸危機(jī)給我國(guó)金融市場(chǎng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)？美國(guó)次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)源主要是低首付、前低后高的貸款利率和大量支付能力較低的貸款人，加之美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、房?jī)r(jià)大幅下降、失業(yè)率增加、大量貸款人還款能力喪失導(dǎo)致的。目前我國(guó)住房金融主要是個(gè)人房貸，大部分首付是30%，今年一季度個(gè)人住房按揭貸款余額占國(guó)內(nèi)銀行貸款總額的11%左右。但中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然健康、增長(zhǎng)較快，只要居民就業(yè)和收入有保障，絕大部分自住性需求的個(gè)貸不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，短期內(nèi)對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)有限。目前我國(guó)房貸逾期還款率有上升的苗頭，應(yīng)該分析其產(chǎn)生的原因。隨著貸款時(shí)間延伸出現(xiàn)壞賬的概率增加是金融業(yè)的客觀規(guī)律，另外我國(guó)商業(yè)銀行的一些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于住房貸款開展初期對(duì)投機(jī)者貸款炒房控制不嚴(yán)和非法假房貸審查不嚴(yán)所造成的，應(yīng)該在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上提高控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，防范未來(lái)住房金融風(fēng)險(xiǎn)。
