田園綜合體作為鄉村振興的重要抓手，同樣需要城鄉融合、產業融合、三生融合，其融合的根本要素就是土地，即：城里的資本、人才和技術下鄉，與農村資本交換，而農村最根本的資源就是土地，那么土地如何由資源轉化為資本，是搞好田園綜合體的關鍵，也是鄉村振興的關鍵。
 

 

一、概念
 

1、啥叫土地流轉？

 

        土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

 

        可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

 

        農業用地在土地承包期限內，可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉，發展農業規模經營。

 

2、啥叫土地承包經營權？

 

        土地承包經營權就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權，權利內容由合同約定。分為主體和客體兩種。

 

        該項權利的權利主體為公民或集體；權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地。

 

        2017年10月18日，第二輪土地承包到期后再延長三十年。

 

3、啥叫土地承包經營權流轉？

 

        土地承包經營權流轉，是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉·“土地承包經營權流轉”最早是1995年提出的，國發﹝1995﹞7號 《國務院批轉農業部〈關于穩定和完善土地承包關系的意見〉的通知》中明確提出“建立土地承包經營權流轉機制”。

 

4、啥叫土地入股？

 

        土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。初級農業生產合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。評定社員入社土地的產量，主要根據土地的質量和實際產量，以使每個社員的利益不受損害。土地入股并沒有改變土地私有制，但土地所有權已與使用權相分離，為進一步過渡到土地公有制奠定了基礎。

 

5、啥價土地托管？

 

        土地托管是指部分不愿耕種或無能力耕種者把土地托給供銷社等合作組織和種植大戶,并由其代為耕種管理的做法。

 

        土地托管現象是在市場經濟條件下,在土地制度改革進程中產生的新成果。通過規?；耐恋赝泄?在不改變農民的土地承包權、收益權和國家惠農政策享有權的前提下，實現了農業規模化、集約化、機械化生產，較好解決了“誰來種地、怎么種地”的問題。為了更好的服務農民實現雙贏的很好合作方式，目前全國各地還在共同努力營造良好的環境。

 

6、啥叫土地使用權？

 

        土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

 

        土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。

 

        農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

 

        農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。

 

7、啥叫土地使用稅？

 

        土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。

 

8、啥叫農村宅基地？

 

        農村宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經建設房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經建設房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

 

9、啥叫責任田？

 

        責任田是指將村集體所有耕地承包給農戶，由農戶自己負責耕種和管理，但不能隨意買賣和挪作使用的田地。

 

        根據效率原則，責任田采取按人承包、按勞承包和招標承包等三種主要方式承包經營，經營農地為社區總面積的2/3。剩余社區面積作為生活保障用地，根據公平原則，按人口平均分配給農戶，稱作自留地。

 

        農村稅費改革之前，責任田要交納農業稅、土地承包費、糧食定購任務。稅費改革后不再交納農業稅等費用，國家還每年發放補貼。

 

10、啥叫土地置換？

 

        土地置換，是指在城市發展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區，加快城市發展的一種方法。包括異區地塊的置換和同區內地塊的置換兩種情況。兩種情況：

        （1）因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業區、商務區等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區，發展新城區。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優勢。

 

        （2）土地置換是以符合土地利用總體規劃為要求，以耕地“占一補一”為前提條件，以調整優化土地利用結構布局為目標，以土地的適宜性為依據，通過異地調整，使不符合土地利用總體規劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設用地均為國有土地，運作時不涉及土地性質問題，僅限于權屬的重新調整和界定。

 

二、模式

 

1、土地流轉模式

 

（1）土地互換

 

概念：互換土地是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換。

依據：《農村土地承包經營權流轉管理辦法》

對象：屬于同一集體經濟組織的承包地塊

特點：同時交換相應的土地承包經營權

 

（2）土地出租

 

概念：土地出租，這個名字從字面意義上就很好理解了，就是把土地租出去嘛。其實不然，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

租賃方式：國有土地租賃、土地使用權出租

性質：國有土地有償使用的方式

依據：《土地管理法實施條例》

 

（3）土地入股

 

概念：土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。初級農業生產合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。

社會背景：十七屆三中全會提出

解釋意義：處理社員私有土地的辦法

操作方法：入股(股份合作)合同

 

（4）宅基地換住房，承包地換社保

 

概念：宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。

 

（5）“股份+合作”

 

“股份+合作”的這種模式，是農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。按照“村民自愿、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。

 

2、土地托管模式

 

目前土地托管的模式大致可以分為三種：

 

模式一、全程托管。托管方收取一定托管費用后，為農戶提供耕、種、收、管、售等系列服務。

 

模式二、勞務托管。農戶將農業生產過程中的全部勞務項目委托給托管方承擔，農戶負責種子、化肥、農藥、水電等全部農資投入。

 

模式三、訂單托管。農戶將農業生產過程中某個時段的勞務項目委托給托管方，托管方按勞務項目獲得報酬。

 

3、土地入股模式

 

土地入股基本上是土地經營權的方式入股到公司或者合作社。農戶以土地經營權的方式入股公司或合作社，并劃分詳細的股權比例，年底扣除相應稅費之后，按照股權比例給土地入股的農戶分紅。目前有6種：

 

（1）“農民+土地股份合作社”直營模式。即農民以土地經營權作價入股，成立土地股份種植專業合作社進行農業產業化經營。

 

（2）“土地股份合作社+企業”社企合作模式。即農民以土地經營權先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企業開展農業產業化經營。

 

（3）“農戶+農業企業”土地股份公司模式。即農民以土地經營權直接入股企業，采取租金保底、股金分紅、薪金創收“三金合一”。

 

（4）農民+合作社+公司，建立新公司。農戶以農村土地經營權入股組建土地股份合作社，土地股份合作社再以農村土地經營權作價入股、農業產業化龍頭企業以技術和資金等要素作價入股，組建新的農業公司。

 

公司采取“優先股+分紅”分配方式，在確保農戶土地經營權入股基本收益后，剩余利潤再參與公司分紅。

 

（5）農民+公司，建立新合作社。農業產業化龍頭企業以技術、資金等要素入股土地股份合作社，成為土地股份合作社的社員，土地股份合作社以土地經營權作為優先股，按照公司需求開展生產經營，合作社財務統一管理、統一核算，公開聘用農業職業經理人從事生產經營管理，獲得的純收益優先保證土地經營權基本收益。

 

（6）入股農戶直接成立合作社。“土地股份合作社+農業職業經理人”模式，即村委會引導農民以土地經營權入股成立合作社，合作社理事會聘請農業職業經理人負責生產，合作社盈余用于支付職業經理人傭金和土地經營權分紅。

 

當然，在實際經營者還有更多的模式在探討。還有在土地流轉和入股過程中，千萬要注意合同簽訂和約束，防止上當受騙。