近日，在京召開的兩會可謂萬眾矚目，而地產又將再次成為熱門議題。在經歷2018年“寒冬”后，全國房地產市場逐漸從高溫狀態“退燒”，回歸理性。當下房地產行業已身處尷尬處境，房地產界的代表委員紛紛赴京，為行業生存發展建言獻策。
無論兩會將會為地產行業釋放出哪些信號，“穩”字當頭必然無疑。搜集兩會相關的房地產關鍵詞，以下10個關鍵詞或將成為2019房地產行業發展的關鍵要素。
房地產稅
在2018年，從立法機關到國務院政府工作報告，從財稅部門到統計機構，“房地產稅”在多個時間節點被反復提及，屢屢撥動市場敏感的神經。
房地產稅作為一個新稅種，其實要開征必須有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎的不動產信息聯網登記+房價的動態評估體系。
最簡單的一個基礎是不動產信息聯網登記，從國稅總局的政策看，不動產登記聯網已經基本完成，但房地產稅法的立法程序還未開始。
綜上，房地產稅“會不會收”已經基本無懸念，但“房地產稅怎么收”，則是意見不一。
不管采取何種征收方式，根據根據房地產稅從執行周期看，肯定是先從增量開始。
從之前已經有的試點看，房產稅都是從新增量開始試點。這樣政策落地難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產稅在這些城市就不會擴大，至少重慶已經逐漸開始擴大到存量。
一城一策
調控政策避免一刀切，未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。
房地產政策最嚴格的時期已經過去，2019年全國可能出現一輪30城以上房地產調控政策的微調潮，標志著本輪樓市調控全面見底，未來多個城市的的很多微調寬松政策將密集出現。
據不完全統計，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都、上海宣布“一城一策”。除寧波和長沙以外，其余都曾列入熱點城市行列，而河南省由于整體提出一城一策，省內熱點城市鄭州列入其中。
從全國16個熱點城市來看，有幾個已經提出了一城一策的概念，這也體現了此類城市相對緊湊、相對務實的管控思路。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。
三穩政策
最近是各地兩會集中時間，針對房地產的各種定調將不斷，2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。
從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。
未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。
房地產長效機制
建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。
根據國務院發展研究中心的相關研究報告可知，要建立好房地產長效機制需注重與經濟發展水平相適應的現代化房地產市場體系和保障能力，在實現“住有所居”基礎上全面改善住房條件。
同時還需提升居住品質，實現經濟、社會和住房市場協調發展，全面提升防范房地產領域系統性風險的能力。
從政策預期看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。
熱點區域規劃紅利
從全球看，城市群已經成為世界經濟重心轉移的重要承載體，決定著未來世界政治經濟發展的格局。
2018年11月，中央正式宣布支持長江三角洲區域一體化發展并上升為國家戰略，在此背景下，我國已形成長江三角洲區域一體化、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設的四大跨區域協調發展的區域發展總體格局。
2019年2月《粵港澳大灣區》規劃正式出爐，帶來大波紅利，成為地產開發商新一輪投資熱點區域。熱點區域規劃仍是政府發展關注的重點問題之一。
此外，為實現省域子系統的協調發展，夯實跨省區域合作基礎，廣東提出“一核一帶一區”，將區域發展格局明確為三大板塊；海南提出增強“海澄文”、“大三亞”輻射帶動作用等。
租賃住房
自從十九大提出“租購并舉”以來，租賃住房便成為我國房地產市場的“熱詞”。近年來，中央也曾多次強調建立租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場。
在近期舉行的各省級兩會上，租購并舉、大力發展住房租賃市場，也是各級政府關注的重點。
過去一年多時間，是歷史以來，各級調控對租賃市場最關注的一年。而出現租金依然明顯上漲的原因核心。雖然政策發力，但資本大量進入存量領域，在增量市場供應滯后下，當下租金被影響。
另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。這種到目前為止全國已經有超過8個省份20個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。
農村城鎮化
推進農業轉移人口市民化被列為推進城鎮化的六大任務之首。城鎮化是新一輪經濟發展的重要引擎，涉及“人、業、錢、地、房”五大要素，而“人”是城鎮化的主體與核心。
當前我國城鎮化亟須從偏重土地城鎮化向重視人的城鎮化轉變，基本公共服務由戶籍人口獨享向常住人口全覆蓋轉變，公共服務能力的提高是市民化進程中政府必須解決的關鍵問題。
此外，農民土地權益與農村戶籍的捆綁關系，也是農民進城的一大障礙。建立一個怎樣的“退出”機制、讓農民從集體經濟組織中無損失退出并得到適當回報十分關鍵。
另外一個不容忽略的因素是，城鎮化進程需要強大的配套資金來保障。新型城鎮化也不可能單純依賴市場和民間資本，仍需政府進行合理引導。
實現農村城鎮化，以上問題是其實現過程中的攔路虎，也成為兩會關注的熱點民生問題之一。
宅基地
目前農地改革試點中存在的最主要問題仍是“三塊地”相互割裂的問題，特別是農村宅基地問題僅局限于集體內部流轉。
農村的承包土地和宅基地是法律賦予農民的合法財產權利，讓農民帶著土地權利進城成為新市民是保護農民利益的需要，也是促進城鎮化健康發展和社會穩定的需要。
所以，現階段農民進城落戶定居，是不是放棄承包的耕地、草地、林地和宅基地，必須完全尊重農民的意愿，不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶的條件。
棚改
近年來，隨著我國新型城鎮化進程加快，住房保障制度建設的重要性日益凸顯，改善城市低收入居民的居住條件，是各省最為關注的民生問題之一。
棚改項目作為保障性住房建設的重要一環，2019年的各省市棚改目標量也存在較大的變動幅度。
從全國庫存看，房地產市場已經基本告別庫存積壓時代，當下樓市庫存當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個月以下。
在2019年房地產市場和兩會上，棚改本身的地位并不會發生改變。2019年棚改數量相比2018年會有所減少，是按照2018年既定目標推進的結果。另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢。但一刀切的可能性不存在。
房住不炒
自2016年“房住不炒”首次被提出以來，一直是房地產發展核心基調。而在2019年各省級政府工作報告中，“房住不炒”仍然是高頻詞匯。民生證券統計數字也顯示，至少有10個省市在政府工作報告中提到“房住不炒”。
值得注意的是，在“房住不炒”頻繁出現的同時，“確保房地產市場穩定發展”也在今年各地兩會上被頻繁提及。部分同行更傾向于“房住不炒”總基調不會改變，但在“一城一策”的調整下，樓市調控政策就有結構性變化。
以上關鍵詞最終會不會出現在政府工作報告中，是全國民眾關注的焦點。新一年房地產發展的關鍵要素如何變化，我們仍需拭目以待。
