田園綜合體——下一個投資風口和發展重點
2017年中央“一號文件”首次提出了“田園綜合體”這一新概念，“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范”。這是加快推進農業供給側結構性改革，實現鄉村現代化和新型城鎮化聯動發展的一種新模式，是培育和轉換農業農村發展新動能，推動現有農莊、農場、合作社、農業特色小鎮、農業產業園以及農旅產業、鄉村地產等轉型升級的新路徑，具有廣闊的發展前景。
相比于發展階段已經進入“紅海”，部分盲目上馬地區近期又遭《人民日報》批評以及住建部約談的特色小鎮而言，“田園綜合體”可謂剛剛萌動，正處于醞釀和試點培育期，前面一片“新藍海”，有望成為繼特色小鎮之后的下一個投資風口和發展重點。
中央城市工作會議指出，“我國城鎮化必須同農業現代化同步發展，城市工作必須同‘三農’工作一起推動，形成城鄉發展一體化的新格局。”中央農村工作會議指出，“一定要看到，農業還是‘四化同步’的短腿，農村還是全面建成小康社會的短板。中國要強，農業必須強；中國要美，農村必須美；中國要富，農民必須富。”以城帶鄉、以工促農、形成城鄉發展一體化新格局，必須在廣闊的農村地區找到新支點、新平臺和新引擎。具有多元集聚功能的田園綜合體恰好可以成為實現這一目標的優良載體。也就是說，田園綜合體將成為實現鄉村現代化和新型城鎮化聯動發展的一種新模式。
總之！“田園綜合體”已經火的不行了！
專家認為，田園綜合體應該大膽去試，市場是主體。
田園綜合體：國家大力支持！
“田園綜合體”成投資新風口、國家的政策已經陸續發布。
財政部日前下發《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》，2017年確定河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點。中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排，支持試點工作，每個試點省份安排試點項目1－2個。通知還特別提出，積極創新財政投入使用方式，探索推廣政府和社會資本合作。
有關“田園綜合體”中央層面首次提到這個概念還是2017年2月份。
2017年2月5日，中共中央、國務院公開發布《關于深入推進農業供給側結構性改革，加快培育農業農村發展新動能的若干意見》。其中提到：“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的 ‘田園綜合體’，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。”這是中央文件首次提出“田園綜合體”這個概念。
田園綜合體是在城鄉一體格局下，順應農業供給側結構性改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化的一種新模式。位于無錫市陽山鎮的田園東方就是這樣一個已經初具規模的田園綜合體，它是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮。2016年9月，中央農辦領導考察指導該項目時，對該模式給予了高度認可。
田園綜合體”以更側重田園綜合產業而區別于“旅游綜合體”，這一模式可謂橫跨推進中國新型城鎮化發展與中國休閑旅游經濟發展兩個領域，與被媒體熱議的旅游型城鎮化有所相近。
“田園綜合體”則橫跨推進中國新型城鎮化發展與中國休閑旅游經濟發展兩個領域，將成為今后休閑農業和鄉村旅游發展的大方向。
同時，2017年5月31日，農業部辦公廳印發《關于推動落實休閑農業和鄉村旅游發展政策的通知》，大力扶持休閑農業發展。
該《通知》還指出，引導社會各類資本投資休閑農業和鄉村旅游。具體如下：
在用地政策上，要落實城鄉建設用地增減掛鉤試點，農村集體經濟建設用地自辦、入股等方式經營休閑農業的政策。
在財政政策上，要鼓勵各地整合財政資金，將中央有關鄉村建設資金向休閑農業集聚區傾斜。要探索采取以獎代補、先建后補、財政貼息、設立產業投資基金等方式加大財政扶持力度。要創新融資模式，鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯網+模式、發行私募債券等方式，引導社會各類資本投資休閑農業和鄉村旅游。
在金融政策上，要創新擔保方式，搭建銀企對接平臺，鼓勵擔保機構加大對休閑農業和鄉村旅游的支持力度，幫助經營主體解決融資難題。要推動銀行業金融機構拓寬抵押擔保物范圍，擴大信貸額度，加大對休閑農業的信貸支持，帶動更多的社會資本投資休閑農業和鄉村旅游。
田園綜合體怎么做？三產融合發揮產業鏈價值
（一）田園綜合體的建設原則
田園綜合體包括農業、文旅、地產三個產業。
農業要做三件事——現代農業生產型產業園＋休閑農業＋CSA（社區支持農業）；
文旅產業要打造符合自然生態型的旅游產品＋度假產品的組合，組合中需要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，此外還要加上豐富的文化生活內容，以多樣的業態規劃形成旅游度假目的地；
地產及社區建設，無論改建還是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發，那也是開發一個“本來”的村子，并且更重要的是要附著管理和服務，營造新社區。
這里還要特別指出的是，我們不是要打造一個旅游度假區，而是打造一個小鎮本身，只是這個小鎮有很多旅游度假設施，小鎮本身也具有非常豐富的旅游價值。在城市綜合體營建理論中的統一規劃、統一建設、統一管理、分散經營原則，在田園綜合體中同樣適用。
（二）田園綜合體的組成
1.景觀吸引核：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在
依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。
2.休閑聚集區：為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系
可以包括農家風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。
3.農業生產區：生產性主要功能部分
讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。
4.居住發展帶：城鎮化主要功能部分
居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。
5.社區配套網：城鎮化支撐功能
服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網絡。
（三）產業延伸與互動模式設計
在田園綜合體中，一二三產業互融互動，通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈，使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體，發揮產業價值的乘數效應。
（四）“農業+園區”將大有可為
今年的中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農村新產業新業態的發展；允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定，這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地，嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。
從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號，未來一段時間，“農業+園區”無疑將大有可為。
業內人士認為，與現在市面上主流的產業園區不同，“農業+園區”會更強調將農業鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養老、創意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。
