“田園綜合體不是一個商業模式，一旦說成商業模式，就意味著固化、標準化，田園綜合體應該是一種思維方式。”6月中旬，在田園東方投資集團有限公司（以下簡稱“田園東方”）位于北京的總部，談及田園綜合體的商業模式時，田園東方創始人張誠如是表述。
2017年2月，“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展措施被寫入中央一號文件。同時，財政部確定河北、江西等18個省份開展田園綜合體建設試點，中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金等方面支持。
在政策與資金的雙重支持下，田園綜合體吸引了大批資本和企業進入，各地政府也紛紛以各種形式招商投資。萬科在山東濟南、碧桂園在河南商丘、魯能在重慶等一批田園綜合體項目紛紛簽約、落地。
張誠被業內稱為田園綜合體第一人。2012年，他在自己的EMBA畢業論文中，首次提出田園綜合體概念，無錫田園東方項目也于同年底啟動。從理論到實踐，與其他開發企業相比，田園東方無疑走得更遠。
作為較早進入田園綜合體領域的企業，田園東方在與三農合作、商業模式、盈利模型等方面積累了較為豐富的經驗。在張誠來看，田園綜合體想要走得更遠，需要擺脫對地產思維的依賴，著眼新業態運營。
成都項目：土地破局
2018年下半年對于田園東方和張誠而言，注定是一個忙碌的季節。按照計劃，8月，成都項目示范區開始迎客；9月，田園東方無錫項目北區將正式開放。
成都項目是田園東方繼無錫項目之后投資的第二個田園綜合體項目。
田園東方成都項目位于成都市天府新區，由田園東方與成都和盛家園小城鎮農業開發集團（以下簡稱“和盛家園”）合作開發，雙方于2017年6月份簽署合作協議。據張誠介紹，和盛家園是成都本地一家專門做集體土地整理的公司。
成都項目全名為天府新興和盛田園東方，和盛家園持有項目65%股權，田園東方占股比例為35%。合資公司旗下設有物業管理、農業開發和樂園管理三家子公司。
成都項目主要分為四個板塊。愛尚田園主要打造文化藝展、學術論壇和婚慶婚禮等文化功能；樂活田園主要打造親子游樂、共享教育、田園拓展、田園觀光和特色商街等功能。
此外，創智田園板塊為產業功能，主要有田園辦公、科研等內容；而田園社區與成都新農村建設相結合，建設農民安置示范點。
2017年4月份，成都市政府出臺《成都市人民政府關于完善重大土地資源配置的實施意見》，建立城鄉統一的建設用地市場。同時，依托2008年成立的成都市農村產權交易所，農村集體建設用地實現一定范圍有條件的流通。
據張誠透露，得益于成都市在農地改革領域的突破，田園東方成都項目的建設用地主要通過成都市農交所掛牌出讓獲取，農業方面的土地通過土地流轉獲取，整個項目很少涉及國有建設土地。
在集體建設用地方面，作為專業集體土地整理機構，和盛家園通過土地整理，一方面改善了農民的居住環境，另一方面也整理出大量土地用于發展新型產業，使得項目前期投資中涉及土地方面的投入大幅度減少。
張誠表示，除了新民居安置之外，未來農民在就業方面也有較為廣闊的選擇余地。在田園東方的新社區發展模型中，主要涉及幾個方面，第一，對原有房屋進行修繕、對土地及地上附著物補償；第二，集體以土地等權益入股項目，分享相關收益；第三，村民成為職業農民或服務人員獲得工資；第四，雙方合作開展特色農業及其他創新業態等。
無錫項目：旅游業態實現盈利
無錫項目是田園東方首個落地的田園綜合體項目，也是國內田園綜合體領域較早開始實踐的項目之一。該項目于2013年初動工，建設用地和農業用地比例約為1:10，其中水蜜桃種植園占農業用地的一半以上。
無錫項目位于無錫市惠山區陽山鎮，不同于成都項目，無錫項目主要和農村集體組織進行合作。其中張誠和東方園林集團董事長何巧女共同成立的東方城置地股份有限公司持股75.79%，無錫富民農村土地開發投資有限公司（以下簡稱“無錫富民”）持股24.21%。
無錫富民的主要股東為兩家，其中惠山區陽山鎮住基村委會和鴻橋村委會各持有50%股份，這兩個村莊也是田園東方無錫項目所在地。6月下旬經濟觀察報記者實地采訪時發現，無錫項目保留了兩個村莊大部分原有民居。
田園東方無錫項目配建有11.67萬平方米的住宅，主要為358戶別墅產品，第一期于2014年開盤，二期項目目前還未正式推出。同時，項目周邊還有萬科、龍湖的住宅項目，目前處于在售狀態。
由于項目配建一定住宅，也使得無錫項目前期投入獲得平衡。不過張誠表示，田園綜合體與住宅開發是兩回事，“因為是兩個完全不同的業態，你也可以把它看成是兩個項目，而且我們會逐步剔除地產。”據悉，田園東方曾與無錫萬科接觸商談合作開發住宅事宜。
無錫項目業態主要涉及休閑農業、社區支持型農業、農業產業園、田園游樂、田園度假、田園文化市集等方面，其中東區示范區已經開放了兩年之久，北區核心區也將于近期陸續全部開放。
田園東方提供的資料顯示，2017年無錫項目客流量達到了30萬人次，目前旅游方面已經開始盈利，對于具體盈利數字，張誠并沒有透露，但其表示，目前農業方面還處于投入狀態，沒有實現盈利。
在無錫項目實踐過程中，張誠曾把農業作為主要營收來源，但其最終發現，農業方面投入周期較長，并不能成為主要營收來源的主體，以水蜜桃種植園為例，今年才開始進入果期，相對而言，旅游更具有盈利潛力。
張誠的田園綜合體實踐
在創辦田園東方之前，張誠曾在萬達集團有過十多年的城市綜合體規劃、開發、運營經驗。
他于2001年加入萬達集團，歷任地方公司總經理、萬達集團規劃院院長、萬達項目管理中心總經理、萬達集團副總裁等職務。
2011年離開萬達后，張誠在東方園林集團的支持下開始創業。
張誠持有田園東方60%的股份，為第一大股東，東方園林集團持有40%股份。目前，張誠仍擔任東方園林董事，同時也是東方園林集團旗下多個房地產項目法人代表。
2012年，張誠首次提出田園綜合體理論。在當時，田園綜合體屬于一個新興概念，國內并沒有相關實踐案例，“2012到2015年3年間，田園綜合體是否能做成，我心里也沒譜，也懷疑過因為這個選擇喪失了機會成本。”張誠坦言。
2016年，“特色小鎮”概念成為風口，田園文旅小鎮作為田園綜合體的一種表現形態，也被列為為特色小鎮的一種。張誠懸了三年的心，這才落下。而彼時，無錫田園東方蜜桃村示范區已經運營了兩年。
不過即便如此，張誠還是堅持“田園綜合體”不能和特色小鎮劃等號，“為什么我們沒有叫農業綜合體或農業特色小鎮，那是因為我們更愿意把田園綜合體稱之為一種思維方式、一種方法論。它不應該固化和標準化。”
2016年9月，中央農辦工作小組考察了田園東方，2017年“田園綜合體”一詞正式被寫入中央一號文件，田園東方和張誠開始走入公眾視野。前來考察的企業和政府絡繹不絕，僅2017年全年，無錫項目就接待了1400多次考察。
張誠坦言一路走來很難，作為一家民營企業，田園東方在獲取金融機構融資和政策性資金扶持方面并沒有優勢。對于鄉村領域，政府公共資源投放和社會資本、金融的參與也沒有天然的積極性，“但鄉村振興的事業，需要更多有宏觀格局眼光的實際支持”。
6年來，田園東方的旅游、農業和社區模型基本成型，按照張誠計劃，無錫項目的農業板塊在2022年左右可以實現盈利。張誠表示，目前田園東方的資金來源主要依靠自有資金和項目運營收入，“還好能轉起來。”
