截至2016年底，我國(guó)超過(guò)65歲的老齡人口突破1.5億，占總?cè)丝诘?0.8%。而各類養(yǎng)老床位合計(jì)730.2萬(wàn)張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位31.6張。隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求將持續(xù)高速增長(zhǎng)，而養(yǎng)老市場(chǎng)的供需不均依然難解。

 

         有意思的是，佛系、養(yǎng)生的90后們，也開(kāi)始關(guān)注養(yǎng)老了。在兩會(huì)召開(kāi)前，中青輿情監(jiān)測(cè)室針對(duì)不同年齡段人群所關(guān)注的熱點(diǎn)議題調(diào)查顯示，90后最關(guān)注的話題為“養(yǎng)老服務(wù)”。

 

         面對(duì)這么大“養(yǎng)老地產(chǎn)”藍(lán)海，還伴隨著各級(jí)政府鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“切蛋糕”。蛋糕雖然足夠大，但想要成功分得一杯羹，卻并不容易。對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣了房產(chǎn)行業(yè)快回報(bào)模式的開(kāi)發(fā)商而言，如何在慢回轉(zhuǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里做好適合市場(chǎng)化運(yùn)作的養(yǎng)老產(chǎn)品，仍是每一個(gè)房企需要攻克的難題。

 

         在今年的兩會(huì)上，就有代表委員提出，重開(kāi)發(fā)、輕服務(wù)已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該正視的缺陷之一。

 

         何以出此言？因?yàn)檫@個(gè)“難題”首先需要明確的一點(diǎn)就是，養(yǎng)老地產(chǎn)并不只是建起一套套房子就可以了。

 

         養(yǎng)老地產(chǎn)做法基本接近于高端住宅產(chǎn)品，但養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)計(jì)。可以說(shuō)，地產(chǎn)只是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一部分，養(yǎng)老地產(chǎn)更注重的是運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的那一部分。

 

         如果打算做或者正在做養(yǎng)老地產(chǎn)，首先就需要問(wèn)自己要五個(gè)最基本問(wèn)題的答案：

 

第一，是否有實(shí)力有意愿長(zhǎng)期持有？

 

第二，能不能用心去做適老的設(shè)計(jì)？

 

第三，有沒(méi)有服務(wù)好老人的能力？

 

第四，有沒(méi)有醫(yī)養(yǎng)一體化的社會(huì)資源？

 

最后，能不能找到自己的盈利方式？

 

         這五個(gè)問(wèn)題正反映著目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)“成長(zhǎng)”正面臨的幾大困局。

 

困局一：國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，大家都還在摸著石頭過(guò)河。

 

         雖然這兩年來(lái)國(guó)內(nèi)“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展速度提升，但仍處于起步階段，成功的標(biāo)桿企業(yè)甚少，缺少領(lǐng)軍房企。

 

         研究報(bào)告顯示，目前養(yǎng)老市場(chǎng)上活躍的企業(yè)主要分為三類，一類是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一類是以險(xiǎn)資為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。而第三類才是以房企為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地等，雖有較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，大型房企也做出了規(guī)模化的布局，但尚在尋找能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

 

         即便實(shí)力雄厚的房企也依然是在摸著石頭過(guò)河。比如，北京萬(wàn)科品牌部門(mén)就曾向媒體表示：“萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)遵循的是小馬過(guò)河式的實(shí)踐，走一步，看清下一步，再走一步，如果發(fā)現(xiàn)是錯(cuò)的，馬上就停下來(lái)、退回來(lái)。”

 

         萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖把養(yǎng)老比作“萬(wàn)科的彼岸”——看得見(jiàn)河水的波濤洶涌，又看得到彼岸寬廣的世界。劉肖說(shuō)：“所以（養(yǎng)老）值得下閑棋賭一把。”他覺(jué)得，養(yǎng)老地產(chǎn)賭贏成為萬(wàn)億市值企業(yè)的前景概率是很大的。“既不著急，又非常堅(jiān)定，摸著石頭過(guò)河。”這是劉肖的心態(tài)。

 

困局二：運(yùn)營(yíng)能力有限。

 

         養(yǎng)老地產(chǎn)在地產(chǎn)之上承載的是整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，涉及大量跨領(lǐng)域服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理健康管理服務(wù)，房企面對(duì)這些服務(wù)完完全全是個(gè)門(mén)外漢，即便有美國(guó)和日本的成功案例，在中國(guó)的環(huán)境下運(yùn)營(yíng)這些服務(wù)也有一定的困難。“可能對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建個(gè)醫(yī)院都是小意思，但建醫(yī)院容易，要營(yíng)運(yùn)一個(gè)醫(yī)院那是比養(yǎng)老院還難的事。”一個(gè)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商這樣說(shuō)。

 

         比如適老設(shè)計(jì)就存在一定的困難，“適老的設(shè)計(jì)很難，因?yàn)?0歲的老人與90歲的老人差異太大了。你不會(huì)把0歲和30歲都叫成小孩，但你卻把60歲到90歲都叫成老人。”一位做做養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商這樣說(shuō)。舉例說(shuō)，老年公寓要不要設(shè)地下車(chē)位，車(chē)位比多少合適，如何讓你的地下車(chē)位也跟著這個(gè)老年公寓住戶的年齡上升而多功能化等等，都是需要用你的愛(ài)心與專心去思考。"

 

         再比如從業(yè)人員情況，“健康促進(jìn)、疾病預(yù)防、醫(yī)療康復(fù)、社區(qū)長(zhǎng)期照料、護(hù)理于一體的，需要一定的專業(yè)性。國(guó)內(nèi)專業(yè)的育養(yǎng)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)形成，居家養(yǎng)老的人才很少，有一些稱得上人才的往往念念不忘美國(guó)的模式、日本的模式，但是這跟中國(guó)的老人與中國(guó)的老年公寓還是兩回事”，一個(gè)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商這樣說(shuō)。

 

         事實(shí)上，甚至很多養(yǎng)老陪護(hù)人員不僅從業(yè)經(jīng)驗(yàn)低、專業(yè)性不強(qiáng)，而且還面臨同期青壯年人口將可能出現(xiàn)快速下滑態(tài)勢(shì)。

 

         當(dāng)然，很多企業(yè)采取了跨界合作的模式，解決跨領(lǐng)域服務(wù)問(wèn)題，這就存在著另一個(gè)問(wèn)題，那就是有沒(méi)有相應(yīng)的專業(yè)資源，例如醫(yī)養(yǎng)一體化的社會(huì)資源。

 

困局三：周期長(zhǎng)，盈利模式不確定。

 

         當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)盈利模式有以下三種：其一，養(yǎng)老房產(chǎn)銷(xiāo)售。與商品房銷(xiāo)售模式無(wú)異，只是產(chǎn)品增加了相應(yīng)養(yǎng)老配套設(shè)施；其二，銷(xiāo)售+運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)老公寓銷(xiāo)售結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)；其三，出租，采用長(zhǎng)租或短租方式，區(qū)分自理、半自理老人并提供相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)。從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況看，除了養(yǎng)老房產(chǎn)銷(xiāo)售，多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于虧損或微利狀態(tài)。相比賣(mài)房的巨大利潤(rùn)，現(xiàn)有的盈利模式不能從企業(yè)現(xiàn)金流上盈利，而利潤(rùn)來(lái)源多為房租或護(hù)理服務(wù)費(fèi)、餐飲費(fèi)。

 

         虧損的最大原因在于，難以找到可行的盈利模式。

 

         目前市面上的尚可盈利或預(yù)期盈利的養(yǎng)老業(yè)務(wù)大多針對(duì)高端市場(chǎng)，雖然產(chǎn)品好，但價(jià)格高昂，每月消費(fèi)達(dá)數(shù)萬(wàn)，超過(guò)了普通人的承受范圍，也只限于小眾化市場(chǎng)，缺乏具有普適性的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

 

         一名資深地產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾告訴媒體記者，目前北京已開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位費(fèi)普遍都在4000-6000元/月，如果加上護(hù)理、餐飲，超過(guò)萬(wàn)元非常普遍。

 

         因?yàn)槿狈尚械挠Ｊ剑瑢?dǎo)致周期長(zhǎng)。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升就曾表示，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率大概需要3-5年，一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8-10年的時(shí)間，30年后才能把成本收回來(lái)。

 

         在這個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程中，還要面對(duì)長(zhǎng)期重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的資金壓力問(wèn)題，面臨著如何平衡服務(wù)與盈利之間的問(wèn)題......

 

         “對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言十分痛苦，因?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)置服務(wù)不會(huì)因?yàn)槿松倬屯Ｖ梗\(yùn)營(yíng)的成本自然無(wú)法消解。”有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

 

困局四：養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變及需求升級(jí)的不確定。

 

         雖然目前中國(guó)養(yǎng)老觀念仍以居家養(yǎng)老為主。但是隨著市場(chǎng)主體的年齡變化，受眾的需求也在不斷的升級(jí)，從以前的一張養(yǎng)老床位向一套房、一種服務(wù)、一種生活方式轉(zhuǎn)變。

 

         “養(yǎng)老地產(chǎn)如果都是老人，也讓人覺(jué)得缺乏生機(jī)。老人認(rèn)為如果有更多休閑、旅游的配套，能與社會(huì)有更多聯(lián)系，就更好了。”一位想為父母購(gòu)置養(yǎng)老房產(chǎn)的先生說(shuō)到。更多老人和孩子更期望老人能擁有高品質(zhì)、豐富多才的晚年生活。

 

         但存在的問(wèn)題是，各地的養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變并不一致。一線城市的養(yǎng)老觀念相對(duì)超前，養(yǎng)老公寓的發(fā)展主要圍繞低齡老人“退休生活和健康管理”和高齡老人的“照護(hù)需求”，產(chǎn)品類型主要包括嵌入式社區(qū)型老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的獨(dú)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、以及各類照護(hù)機(jī)構(gòu)等；而二三線城市則更多以“保險(xiǎn)+旅游+養(yǎng)老+住宅”的模式，在滿足一部分養(yǎng)老需求的同時(shí)，兼顧投資、度假等其他需求。

 

         所幸，養(yǎng)老地產(chǎn)模式逐漸成熟，地產(chǎn)商的產(chǎn)品形態(tài)逐步多元化。如醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合、候鳥(niǎo)式旅游養(yǎng)老、學(xué)院式養(yǎng)老等多元化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。

 

         入住率決定了企業(yè)是否盈利，而影響入住率的很大因素取決于養(yǎng)老地產(chǎn)的模式。有業(yè)內(nèi)人士稱，正常的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要能夠?qū)崿F(xiàn)盈收平衡，需要老人的入住率至少達(dá)到70%以上。那些看似成功的模式是否能復(fù)制，還需具體分析。當(dāng)代置業(yè)國(guó)際區(qū)域公司CEO李瑩曾表示，“選擇適配產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)模式，將決定項(xiàng)目成敗。”

 

         養(yǎng)老地產(chǎn)屬于地產(chǎn)行業(yè)“困難模式”，但這并不妨礙大量企業(yè)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，也改變不了養(yǎng)老地產(chǎn)將成朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。“未來(lái)20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)誕生一個(gè)萬(wàn)億市值的企業(yè)，這個(gè)企業(yè)可能來(lái)自開(kāi)發(fā)行業(yè)，可能來(lái)自保險(xiǎn)行業(yè)，也可能來(lái)自醫(yī)院。”劉肖說(shuō)，“萬(wàn)科相信與最好的資源結(jié)合，一定是養(yǎng)老業(yè)務(wù)的必由之路。”