房企在熱點城市甚至城市群覆蓋范圍內的三四線城市拿地都開始出現(xiàn)困境之時，這無疑是開發(fā)商們認識到的一個機遇所在。
也因此，伴隨各類型房企都開始對建設特色小鎮(zhèn)制定目標而來的，也有各界對開發(fā)商“囤地”的質疑聲。
對于還沒完全擺脫滾動開發(fā)模式的房企而言，經營需要長期、大量資金投入的特色小鎮(zhèn)無疑會是一個難題。雖然手握一定資源，但能否真正吸引產業(yè)集聚也成為大眾關注的核心。
在探索階段還未結束之前，特色小鎮(zhèn)之于房企，到底是機會還是雞肋，尚是值得長期觀察的問題。
特色小鎮(zhèn)當前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過程。中國缺少成熟的產業(yè)運營商，在“去房地產化”和“產業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導向之下，對于來自傳統(tǒng)地產領域的開發(fā)機構，無論是商業(yè)思維的轉變還是產業(yè)要素的開發(fā)和導入，運營特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)。
隨著城鎮(zhèn)化進程加速、城市群概念興起以及決策層的高度支持，地處城市群中三四線城市的特色小鎮(zhèn)因其資源優(yōu)勢而迎來爆發(fā)期。
2016 年2月，國務院頒發(fā)《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)，帶動農業(yè)現(xiàn)代化和農民就近城鎮(zhèn)化。當年7月21日，住建部、國家發(fā)改委、財政部明確提出，到2020年我國將培育1000個左右的特色小鎮(zhèn)，并公布北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)等127個鎮(zhèn)為第一批中國特色小鎮(zhèn)。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前，各區(qū)域的特色小鎮(zhèn)正在蓬勃建設中，首批特色小鎮(zhèn)主要分布在我國東部，又以華東地區(qū)最為密集，共39個，約占127個小鎮(zhèn)的30%。當前特色小鎮(zhèn)建設成效已逐步顯現(xiàn)，然而不容忽視的是已經出現(xiàn)一些問題亟待解決。特色小鎮(zhèn)的建設如果僅僅按照過去的房地產開發(fā)模式，設幾個新區(qū)、建一些特異風格的建筑等形式，已然不能滿足當前特色小鎮(zhèn)的發(fā)展態(tài)勢和市場訴求。
特色小鎮(zhèn)生成邏輯
特色小鎮(zhèn)，是指依賴某一特色產業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上將產、城、人、文的理念與功能進行整合，打造具有明確產業(yè)定位、文化內涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項目。
21世紀經濟報道記者綜合調研了目前市場上的特色小鎮(zhèn)。從發(fā)展路徑看，中國的特色小鎮(zhèn)興起于浙江，壯大于長三角。如今，正以燎原之勢在全國蔓延開來，逐漸成為我國產業(yè)轉型升級的重要抓手。借政策東風，特色小鎮(zhèn)成為國內地產企業(yè)轉型發(fā)展的新方向。無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產業(yè)地產企業(yè)，或是上海元合、內蒙億利金威這類地方企業(yè)，都將轉型的戰(zhàn)略指向“特色小鎮(zhèn)”。
21世紀經濟報道記者發(fā)現(xiàn)，按不同功能分類，特色小鎮(zhèn)目前主要有智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等類型。
不過，高力國際研究發(fā)現(xiàn)，經過近一年的快速發(fā)展，全國已經形成了眾多以一產、二產或者三產為主導產業(yè)的特色小鎮(zhèn)。以京津冀區(qū)域為例，高力國際認為該區(qū)域已經形成了依托八大產業(yè)發(fā)展的特色小鎮(zhèn)布局。當前全國特色小鎮(zhèn)的主導產業(yè)中，以第二產業(yè)和第三產業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產業(yè)和文旅康養(yǎng)產業(yè)。當然也有依托第一產業(yè)即農業(yè)，特別是新興農業(yè)形成的田園綜合體和新興農業(yè)小鎮(zhèn)。
高力國際認為，在特色小鎮(zhèn)的產業(yè)路徑中，以三產為主導產業(yè)更容易形成人口聚集效應。從產業(yè)生成邏輯模型中，可以看到產業(yè)協(xié)同是非常重要的一個維度。這也是特色小鎮(zhèn)與產業(yè)園和文旅古鎮(zhèn)等傳統(tǒng)有特色的小鎮(zhèn)最重要的區(qū)別之一。
經過對全國多個特色小鎮(zhèn)的產業(yè)生成邏輯和定位分析，高力國際發(fā)現(xiàn)，當前特色小鎮(zhèn)由于體量相對產業(yè)新城較小，因此對要素的融合要求會更高。與之對應的產業(yè)，在縱向存在從產業(yè)生產到產業(yè)應用和產業(yè)服務的延伸；在橫向上融合形成的產業(yè)將會是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要產業(yè)路徑之一，尤其是三產和二產的融合發(fā)展。
戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管王晨表示，從長遠發(fā)展來看，基于地方特色而塑造的特色小鎮(zhèn)成為更符合新型城鎮(zhèn)化要求的主題空間和促進就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場。需要在結合各自地區(qū)的具體情況打造的同時，注重“質”的發(fā)展，即要和當?shù)匚幕⒆匀簧剿⑻厣Y源結合，形成獨具特色IP的主題性小鎮(zhèn)。
發(fā)展路徑：先天融合
與產業(yè)園不同的是，特色小鎮(zhèn)要實現(xiàn)生產要素、生活要素和生態(tài)要素的融合發(fā)展。在前期開發(fā)階段就需要明確產業(yè)定位和產業(yè)規(guī)劃。而很多產業(yè)園區(qū)的產業(yè)發(fā)展都存在從“0”到“1”的過程。
在產業(yè)園區(qū)發(fā)展前期，通常會出現(xiàn)區(qū)域產業(yè)基礎薄弱、當?shù)卣涷炤^少、比較依賴非產業(yè)產品盈利以及園區(qū)產業(yè)單一等問題；在發(fā)展成熟后，園區(qū)的產業(yè)附加值相對較高，產業(yè)也成為園區(qū)的主盈利點，同時產業(yè)格局有所提升。
王晨表示，在特色小鎮(zhèn)的“小鎮(zhèn)”方面，應注意到小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能完備性，除產業(yè)功能、旅游設施外，應具備居住及其他城鎮(zhèn)配套的自我滿足。特色小鎮(zhèn)中應有真正的原居民，同時能留住外來訪客7×24小時、甚至更長時間停留，并在小鎮(zhèn)中形成規(guī)模化、重復性的消費。
在開發(fā)企業(yè)實際運作中，相較于產業(yè)園，特色小鎮(zhèn)也具有先天優(yōu)勢。高力國際調研發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)地產運營商由于缺少產業(yè)運營經驗，一般都難以對產業(yè)進行深入系統(tǒng)的設計和定位，特別是難以對特定產業(yè)上下游環(huán)節(jié)進行細致的考量。但良好的產業(yè)基礎是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初始驅動力，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要靠產業(yè)的導入來帶動產業(yè)結構的形成，從而實現(xiàn)小鎮(zhèn)的空間結構、社會結構融合。
此外，特色小鎮(zhèn)還能解決房企普遍面臨的拿地難困境。北京市某房企總經理在接受21世紀經濟報道專訪時也表示，目前多數(shù)北京房企面臨拿地難困境。而在北京市疏解人口大背景下，特色小鎮(zhèn)是開發(fā)商轉型的很好路徑。既能發(fā)揮開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢，也能解決開發(fā)商拿地難困境。
以華北區(qū)域為例，北京的產業(yè)疏解是環(huán)京區(qū)域特色小鎮(zhèn)主要的發(fā)展機遇。2015年北京提出疏解非首都功能，制造業(yè)、教育和醫(yī)療等產業(yè)加緊向外疏解的步伐。這其中就需要依賴京津冀協(xié)同發(fā)展的大環(huán)境。對于環(huán)京區(qū)域小鎮(zhèn)的產業(yè)定位來說，國家政策的正向引導是產業(yè)升級的重要方向。
不過，值得關注的是，特色小鎮(zhèn)當前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過程。中國缺少成熟的產業(yè)運營商，在“去房地產化”和“產業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導向之下，對于來自傳統(tǒng)地產領域的開發(fā)機構，無論是商業(yè)思維的轉變還是產業(yè)要素的開發(fā)和導入，運營特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)，過渡到“產業(yè)立鎮(zhèn)”也必將經歷一個過程。
“大家摸著石頭過河，是一個比較初期的階段。”王晨表示。
據(jù)高力國際了解，很多國內知名的開發(fā)機構都有深耕產業(yè)的決心，但初期階段照搬傳統(tǒng)地產開發(fā)模式到特色小鎮(zhèn)，在很多情況下也是開發(fā)機構圍魏救趙、曲線救國的無奈之舉。因此一些開發(fā)商選擇和產業(yè)主體合作，借此嫁接不同資源、導入強勢產業(yè)，以聯(lián)合開發(fā)等方式形成產城融合基礎，從而打造完備的特色小鎮(zhèn)。
