園區(qū)運(yùn)營這個(gè)事情在行業(yè)內(nèi)得到最廣泛的認(rèn)可和重視。這跟行業(yè)物理載體整體結(jié)構(gòu)性過剩，地方政府訴求提高和整個(gè)園區(qū)行業(yè)往縱深方向思考和發(fā)展有很大關(guān)系。那什么是園區(qū)運(yùn)營?
 

園區(qū)運(yùn)營：就是建立起產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品之間全生命周期的關(guān)系。讓產(chǎn)業(yè)捆綁在你的園區(qū)產(chǎn)品上，建立一種極度稀缺的粘性，既是對(duì)產(chǎn)業(yè)的黏性，也是對(duì)客戶的黏性。唯有稀缺的，才叫運(yùn)營。園區(qū)能夠給客戶提供別人給不了的東西就是稀缺，園區(qū)運(yùn)營就可能具備成功的基礎(chǔ)。

 

運(yùn)營的精髓，是能夠最大化拓展產(chǎn)業(yè)客戶最直接的賺錢空間，能夠最廣泛和最優(yōu)化的整合產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源，尤其是最好的結(jié)合區(qū)域稟賦和自身資源去做最高效的配置。
 

送個(gè)快遞，刷個(gè)餐卡，跑個(gè)注冊(cè)，做個(gè)APP，隨便一個(gè)中介就可以做得比你好，那這就是不是園區(qū)運(yùn)營，頂多算是基礎(chǔ)配套服務(wù)，可以算進(jìn)物業(yè)費(fèi)，或者算進(jìn)增值服務(wù)。運(yùn)營的價(jià)值，可不是用這個(gè)來衡量和估價(jià)的。

做的好的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營就是為產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、落地、孵化、成長、發(fā)展、壯大、退出提供全生命周期的價(jià)值服務(wù)體系，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)承載、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)人才等環(huán)節(jié)，切實(shí)創(chuàng)造和提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值和自身經(jīng)營價(jià)值。
 

全生命周期，那就是運(yùn)營必須前置，要早于物業(yè)載體建造，在選址、研發(fā)、規(guī)劃、定位甚至頂層設(shè)計(jì)階段就必須介入，而絕不是一個(gè)后期配套服務(wù)部門。如果一個(gè)運(yùn)營者在后期介入，木已成舟，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)是完全割裂開的，那這個(gè)運(yùn)營也就無從談起了。
 

而好的園區(qū)運(yùn)營者，則必須具備以下這五個(gè)方面的能力：

1、足夠的重資產(chǎn)實(shí)踐，并且有足夠的重資產(chǎn)資源和空間;

2、必要的產(chǎn)業(yè)要素資源，包括政務(wù)、金融、數(shù)據(jù)、人才等;

3、具有跨界的信息技術(shù)認(rèn)知能力、高效的資源解構(gòu)重構(gòu)能力;

4、構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的體系，擁有體系輸出和管控能力;

5、投資、開發(fā)、運(yùn)營能夠真正實(shí)現(xiàn)具有控制力的分而不離，高效操盤。
 

那么在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營趨勢將會(huì)如何發(fā)展?怎樣才能讓園區(qū)突出重圍，搶占先機(jī)?
 

一、明確產(chǎn)業(yè)定位，定向精準(zhǔn)招商

產(chǎn)業(yè)定位要跟當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦契合，不能盲目跟隨潮流，必須符合自身發(fā)展方向，定向精準(zhǔn)招商。目光要放長遠(yuǎn)點(diǎn)，不要為了短期利益而隨意變化，反而會(huì)因小失大。

園區(qū)招商最重要是其實(shí)產(chǎn)業(yè)鏈招商，建立起產(chǎn)業(yè)生態(tài)和供應(yīng)鏈，并通過老客戶的上下游產(chǎn)業(yè)鏈拓展來挖掘、延伸和拓展業(yè)務(wù)。
 

二、實(shí)行市場化運(yùn)營的運(yùn)作模式

早期政企合一的優(yōu)勢很明顯，政府資源比較多，能夠很快的出效果。但想要長期可持續(xù)發(fā)展的話，就不能夠只算政治賬，不顧經(jīng)濟(jì)賬，最終政企一定要分開。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以在政府的引導(dǎo)下運(yùn)營，但內(nèi)部運(yùn)作一定要市場化。

雖然市場化運(yùn)營的運(yùn)作模式在初期會(huì)面臨不少難題，但不少實(shí)例告訴我們，只要堅(jiān)持下來， 市場化團(tuán)隊(duì)的活力將極大提升開發(fā)運(yùn)營的效率，促進(jìn)園區(qū)的持續(xù)健康發(fā)展。
 

三、資源配置優(yōu)化，適當(dāng)留白

每個(gè)園區(qū)都有其空間局限性，所以要注重資源配置的集約化。針對(duì)不同規(guī)模的企業(yè)，不斷調(diào)整園區(qū)運(yùn)營過程中配置，要有資源儲(chǔ)備的提前量。在園區(qū)發(fā)展過程中，不斷和客戶溝通了解其需求和發(fā)展趨勢，預(yù)估客戶未來幾年發(fā)展趨勢，預(yù)留優(yōu)化資源配置的時(shí)間與空間，適當(dāng)?shù)牧舭祝瑸槠鋽U(kuò)大產(chǎn)能預(yù)留空間。
 

四、既要講情懷，又要算清賬

搞園區(qū)的人真的需要情懷，但是只講情懷不算賬也不行。產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有責(zé)任，為政府和地方經(jīng)濟(jì)培育和集聚高科技產(chǎn)業(yè)，解決就業(yè)和稅收，這也是園區(qū)最重要的存在價(jià)值。

跟企業(yè)的關(guān)系也一樣，園區(qū)運(yùn)營商跟客戶是共生的關(guān)系，為產(chǎn)業(yè)和企業(yè)做好服務(wù)，搭建好平臺(tái)和環(huán)境氛圍，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，通過良好的商業(yè)模式讓運(yùn)營者和客戶形成共贏。
 

五、做好政府與客戶的“轉(zhuǎn)換閥”和“潤滑劑”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要與政府、客戶同時(shí)打交道，必須清楚企業(yè)的訴求，也清楚政府的底在哪里。園區(qū)作為“政策翻譯器”，可以為企業(yè)爭取優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼;同時(shí)也可以讓政府在跟企業(yè)打交道的環(huán)節(jié)上更省心。這就是扮演一種“轉(zhuǎn)換閥”和“潤滑劑”的作用，是園區(qū)運(yùn)營里很重要的一個(gè)內(nèi)容。
 

六、學(xué)習(xí)國外成功案例，但不能盲目照搬

國外有很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功案例，值得我們?nèi)ヌ接憣W(xué)習(xí)。針對(duì)園區(qū)怎么運(yùn)營管理、市場化處事方式、一站式服務(wù)和“重商親商”的服務(wù)理念，這些絕不是停留在口號(hào)上，而是從全心全意幫助入園企業(yè)對(duì)接政策，解決每一個(gè)細(xì)小問題的過程中體現(xiàn)。
 

但是學(xué)習(xí)外國企業(yè)不能是刻舟求劍式的盲目照搬，適合別人的不一定適合自己，一定要結(jié)合區(qū)域的市場經(jīng)濟(jì)以及自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等情況，合理地借鑒學(xué)習(xí)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)是一個(gè)長期的過程，而且期間不是一帆風(fēng)順的，中間有很多曲折，因?yàn)檎麄€(gè)園區(qū)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)的系統(tǒng)太復(fù)雜。但是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的目標(biāo)和方向要堅(jiān)定不動(dòng)搖，要堅(jiān)信不忘初心，方得始終。