田園綜合體怎么做？三產融合發揮產業鏈價值
（一）田園綜合體的建設原則
田園綜合體包括農業、文旅、地產三個產業。
農業要做三件事——現代農業生產型產業園＋休閑農業＋CSA（社區支持農業）；
文旅產業要打造符合自然生態型的旅游產品＋度假產品的組合，組合中需要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，此外還要加上豐富的文化生活內容，以多樣的業態規劃形成旅游度假目的地；
地產及社區建設，無論改建還是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發，那也是開發一個“本來”的村子，并且更重要的是要附著管理和服務，營造新社區。
這里還要特別指出的是，我們不是要打造一個旅游度假區，而是打造一個小鎮本身，只是這個小鎮有很多旅游度假設施，小鎮本身也具有非常豐富的旅游價值。在城市綜合體營建理論中的統一規劃、統一建設、統一管理、分散經營原則，在田園綜合體中同樣適用。
（二）田園綜合體的組成
1、景觀吸引核：
吸引人流、提升土地價值的關鍵所在，依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。
2、休閑聚集區：
為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系，可以包括農家風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。
3、農業生產區：
生產性主要功能部分，讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。
4、居住發展帶：
城鎮化主要功能部分，居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。
5、社區配套網：
城鎮化支撐功能，服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網絡。
（三）產業延伸與互動模式設計
在田園綜合體中，一二三產業互融互動，通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈，使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體，發揮產業價值的乘數效應。
（四）“農業+園區”將大有可為
今年的中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農村新產業新業態的發展；允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定，這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地，嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。
從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號，未來一段時間，“農業+園區”無疑將大有可為。
業內人士認為，與現在市面上主流的產業園區不同，“農業+園區”會更強調將農業鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養老、創意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。
專 家 解 析
田園綜合體，用“跨產業、跨功能”解決三農問題
當前中國經濟處于工業化的中后期階段，勞動、資本、技術等城鄉要素加快流動，而且城市居民對田園生活的渴望，城市周邊休閑農業、鄉村旅游發展迅猛，農村居民也需要城市公共服務，田園綜合體正是探索城鄉一體化發展的模式。另外，農業也進入延長產業鏈、增加價值鏈的發展階段。
當然，目前還處于生態文明的發展階段，需要化青山綠水為金山銀山。
田園綜合體是方法論，既可以被視為特色小鎮的一種實現方式，又可以被稱之為一種商業模式。“綜合體”理應是跨產業、跨功能的綜合規劃，具體到項目當中就是多功能、多業態的綜合運營。
中央推出“田園綜合體”這一概念，體現的也是由“跨產業、跨功能”所產生的集聚效應，解決“三農”問題，不能單線思維，不能就農村來談農村、就農業來談農業。
田園綜合體是城鎮化發展到一定階段后為滿足農業產業升級、農村土地價值釋放、城鄉市場對接需要的嘗試和探索。人口轉移后的可利用土地為綜合體提供了空間，人們對高質量的綠色農產品快速增長的需求為綜合體提供了產品的市場空間。
周邊游、周末游、親子游的旅游需求的蓬勃增長為綜合體提供新業態的可能。此外，鄉村基礎設施的提升為綜合體的可達性和可體驗性提供了基礎保障。
立足鄉村或小城鎮的事情，做起來還是比較困難的。不論是政府試點還是投資者，都不能太理想主義，要審慎地對待田園綜合體的發展，一定要有商業模式，對政府對金融機構都是如此。
而且要花功夫、花時間深耕，絕對不能浮躁。模式中要將諸多生產要素組織在一起發揮集聚作用，并且能夠持續運營執行下去，這考驗的可就是地方的行政管理能力，以及組織者的資源整合能力了。
田園綜合體，建設中的新思維
融合思維：將產業與文化串聯起來
特色產業園是田園綜合體的重要組成部分，衍生著新業態，成為繁榮農村、富裕農民的新興支柱產業。沒有產業支撐的田園綜合體只能是一副空皮囊。一個完善的田園綜合體應是一個包含農、林、牧、漁、加工、制造、餐飲、酒店、倉儲、保鮮、金融、工商、旅游及房地產等行業的三產融合體和城鄉復合體。
如果說詩意棲居是一種人類生活的終極理想，那么田園綜合體將是當下實現理想的可行之道。建設田園綜合體的目的，就是為了把城市的資本與現代經營理念引入農村，實現生產、生活與生態的融合。
協同思維：構建4.0版本的鄉村現代化模式
在田園綜合體建設上，此次財政部通知明確提出，要爭取未來兩三年有大發展大變化，讓各方從中借鑒學習成功經驗和做法，讓人們從中感到農業是充滿希望的現代產業、農民是令人羨慕的體面職業、農村是宜居宜業的美好家園。
農業的現代化，如果沒有農民現代化，沒有新型農業主體加入，終將是空中樓閣。歸納起來，實際上我們真正要走的是一條農民、農村、農業協同發展的鄉村現代化道路。如果說，過去的新現代化道路。如果說，過去的新農村是鄉村現代化的2.0版本，美麗鄉村建設是3.0版本，特色小鎮是3.5版本，那么田園綜合體則是一個更為高級的形態。在這里，不僅有著老農民，更有著被鄉村吸引、愿意從城市回歸鄉村、參與“三農”發展的新農民。
撬動思維：激發金融和社會資本的投資熱情
自今年一號文件中首次提出以來，田園綜合體成為特色小鎮之后，又一投資新藍海。當前，田園綜合體建設需要大量資金，這些資金應從哪里來？
除了農村有優勢、特色產業發展的條件之外，此次還對投入資金有了明確要求——“嚴控政府債務風險和村級組織債務風險，不新增債務負擔”。這意味著，試點地區要利用撬動思維，積極探索推廣政府和社會資本合作，綜合考慮運用先建后補、貼息、以獎代補、擔保補貼、風險補償金等，撬動金融和社會資本投向田園綜合體建設。
要適應農村發展階段性需要，遵循農村發展規律和市場經濟規律。在鄉村建設中，不論是政府試點還是投資者，都不能太理想主義，要審慎地對待田園綜合體的發展，把資金、人才、技術等優勢要素匯聚在一起，建立可持續的商業模式。
