隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)受到資本的介入，資金壓力也越來(lái)越大，單純的政策融資已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金來(lái)源不能再局限于傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品，而是應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，尋求新的融資方式。
 

 

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)地產(chǎn)差異

住宅為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，白銀時(shí)代已成行業(yè)普遍，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著樓市政策越來(lái)越嚴(yán)苛，傳統(tǒng)住宅、商辦類項(xiàng)目受到限制，房企拿地難度加大，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為企業(yè)獲得資源的有效途徑。然而產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要長(zhǎng)期的投入，開發(fā)難度大。
 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)考慮產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政府政策

傳統(tǒng)地產(chǎn)主要考慮地段和價(jià)格，來(lái)進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開發(fā)，除舊城、城中村改造之外，沒(méi)有太多的政府扶持政策。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)需具有企業(yè)經(jīng)營(yíng)性和服務(wù)功能性建設(shè)，需同時(shí)兼顧生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、共享等多種功能。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在選址和定位方面需要考慮很多的因素，如市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)、綜合資源和財(cái)政規(guī)劃等等。
 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)具備產(chǎn)業(yè)配套和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)

傳統(tǒng)地產(chǎn)在選址方面獲得優(yōu)勢(shì)之后，配合市場(chǎng)環(huán)境，大力進(jìn)行宣傳推廣來(lái)達(dá)到盈利目的。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同，在招商引資過(guò)程中，需明確產(chǎn)業(yè)的定位，完成產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)配套的整合，才能吸引優(yōu)秀企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目。而且園區(qū)在完成招商后，還需為入駐的企業(yè)提供智能化、信息化的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步出謀劃策。
 

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不能單靠傳統(tǒng)融資?

早期設(shè)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)多屬于地方政府主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)，盡管也有很大的資金短缺問(wèn)題，但得到政府給予的大量政策性扶持。隨著越來(lái)越多社會(huì)資本介入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的規(guī)范化，單純的政策支持逐漸被更加市場(chǎng)化的運(yùn)作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，融資問(wèn)題成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為棘手的問(wèn)題，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)融資思維，尋求新獲取資金的方式才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展壯大的出路。
 

3、融資向投資的轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)難度大，且需要長(zhǎng)期建設(shè)運(yùn)營(yíng)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，因此需要大量的資金支持。傳統(tǒng)的債權(quán)融資已經(jīng)不能滿足園區(qū)的資金需求，而且園區(qū)需長(zhǎng)期開發(fā)運(yùn)營(yíng)，所以園區(qū)應(yīng)選擇比較穩(wěn)定的長(zhǎng)期性融資模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)將傳統(tǒng)的債權(quán)性融資模式轉(zhuǎn)變成權(quán)益性融資模式，才能符合園區(qū)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃。
 

第一：通過(guò)股權(quán)投資基金，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的輕資產(chǎn)化運(yùn)作傳統(tǒng)的地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)已經(jīng)歷多年，受銀行信貸偏好和金融環(huán)境影響，多數(shù)基金均以債權(quán)投資為主。

第二：通過(guò)資產(chǎn)證券化方式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)任何重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)都需要找到一種合適的退出路徑。