一、養老產業市場
1.我國養老產業市場競爭格局分析
整體競爭格局
根據我國”十三五”規劃，家庭養老、社區養老和機構養老占老齡人口比重分別約為90%、7%和3%。房地產企業和保險企業是率先進入養老產業領域探索的兩大主力。其中，養老地產一直是近年來資本進入養老產業的優先選擇，不僅各大房企積極涉足該領域希望在未來分一杯羹。人壽、新華等保險機構也積極投資養老地產，包括興建養老社區和結合保單推廣地產預售等，以提高資金使用效率。
企業競爭格局
目前僅從上市企業布局來看，養老地產和醫療服務產業前景較為看好，主要是因為該領域盈利模式清晰，且國內外有大量可供借鑒的經驗。并且養老保險、地產等行業最先受益于人口趨勢。
2.養老產業投資兼并與重組分析
養老產業投資兼并與重組整合特征
1）并購基金
以星浩資本為例，當房地產整體市場進入深度調整期時，星浩也完成了對未來發展方向的確定。一是以“星光耀廣場”為代表的地產開發類私募基金；第二則是打造地產持有類基金，主要以商業并購基金和養老并購基金為主。
2）險資+養老產業
目前上市公司紛紛成立子公司定位于房地產開發，以此為主題開發養老健康產業。國壽、平安、太保和新華都成立了對應的房地產開發公司。公司在成立房地產開發公司的同時，也成立了相應的養生、健康管理中心，以達到健康管理和養老產業鏈條完善的效果。
二、中國養老產業細分市場分析
1.養老服務市場分析
中國養老服務業發展現狀
盡管中國老年健康服務目前仍處于初始發展階段，但近年來國家出臺了一些扶持政策，市場空間逐漸打開。2004年，我國老年健康服務市場規模為1335億元，2016年已發展到1.7萬億元，2004-2016年，年均復合增長率達到23.94%。
中國養老服務業發展潛力
1）老年健康服務需求多樣化
我國經濟的快速發展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，老人對老年健康服務需求將呈多樣化、迅速增長態勢。老年醫療服務，老年護理服務，老年健康保險，老年旅游等需求日益增多。
2）政府對養老業發展日益重視
近年來，我國出臺一系列相關政策，提出了建立公開、平等、規范的老年健康服務業準入制度，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦老年健康服務業的指導意見。之后，遼寧、黑龍江、寧夏、湖南、福建、上海等省市先后也出臺了地方鼓勵發展老年健康服務業的政策措施。這些政策措施的出臺，對進一步加快推動我國老年健康服務的產業化發展起到了重要作用。
3）中國養老服務業投資情況
近年來老年健康服務行業投資加快，地產企業、保險企業均開始涉足養老機構的建設，主要的參與企業包括萬科、保利地產、世聯行、鳳凰股份、上實發展、浦東金橋、遠洋地產、綠城集團、中國人壽、新華保險、泰康人壽、太平洋保險等。
2.養老地產市場分析
中國養老地產業市場容量
1）市場需求狀況
?。?）宜居社區養老缺口巨大
據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至40萬億元；至21世紀中葉養老市場規模預測將達到106萬億，市場潛力巨大。
（2）老年人養老居住觀念逐步變化
養老觀念改變，41%的老人選擇與子女分住，隨著觀念改變這一趨勢將上升。
2）市場供給狀況
（1）社會資本紛紛進軍養老地產，目前投資養老地產的企業主要是房地產商、保險商、社會養老機構。目前由于國內養老模式還在于家庭養老，進入企業或社會養老機構還占少數，導致目前許多養老住宅入住率不高，普遍處于虧損狀態，供大于求的局面還一直存在。下面為近年來進入養老地產行業發展的商家統計。
（2）需求空間
國內養老地產主要分布在環渤海、長三角、珠三角等沿海發達和海南等環境優異地區。
中國養老地產業發展潛力
在市場機會與房企轉型的推動下，養老地產的開發將會迎來新的發展機遇。首先，“十三五”對養老產業的支持與鼓勵有助于養老產業的發展；其次，老齡化進程的加快，散放式經營已經很難適應未來市場需求，一個管理規范、市場運營高效以及服務到位的養老需求市場基礎已經形成；最后，當前，養老地產市場仍然是個朝陽產業，市場需求空間巨大。
