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特色小鎮(zhèn)運(yùn)營和開發(fā)商向政府拿地陷阱有哪些?

來源:中機(jī)院  時間:2018-04-28  點(diǎn)擊:993
現(xiàn)在,特色小鎮(zhèn)在我國已然成為萬億元級別的產(chǎn)業(yè)新風(fēng)口,伴隨的風(fēng)險也不小。其中一項很大的風(fēng)險是落地問題。無論是哪種類型的小鎮(zhèn),都不可能飄在空中,最終得落到土地上。用地指標(biāo)及土地的利益權(quán)屬問題是特色小鎮(zhèn)開發(fā)中最為困擾政府和企業(yè)的難題。

        現(xiàn)在,特色小鎮(zhèn)在我國已然成為萬億元級別的產(chǎn)業(yè)新風(fēng)口,伴隨的風(fēng)險也不小。其中一項很大的風(fēng)險是落地問題。無論是哪種類型的小鎮(zhèn),都不可能飄在空中,最終得落到土地上。用地指標(biāo)及土地的利益權(quán)屬問題是特色小鎮(zhèn)開發(fā)中最為困擾政府和企業(yè)的難題,國家政策一直在尋求解決之道,特色小鎮(zhèn)運(yùn)營和開發(fā)商亦紛紛尋求政策突破。在特色小鎮(zhèn)拿地時候,要謹(jǐn)防這八大陷阱。
 
第一大陷阱:空手套狼型
 
        這類開發(fā)商根本沒有準(zhǔn)備投入資金,其目的只是兩頭忽悠,空手套白狼。一頭向政府跑馬圈地,一頭向投資者用地引資,至于小鎮(zhèn)怎么開發(fā)?小鎮(zhèn)開發(fā)后是不是能活?則不在其考慮范圍內(nèi)。
 
        當(dāng)然也有部分開發(fā)商,本身實(shí)力不強(qiáng)大,采取這種方式也是迫不得已的行為,但小鎮(zhèn)開發(fā),真的不是這些開發(fā)商能駕馭得了的。
 
        先不說小鎮(zhèn)的開發(fā)投資根本不是普通房地產(chǎn)開發(fā)比得了的,一個小鎮(zhèn)少則投資2、30億,多則上百億,起步資金也要幾個億吧,沒有這個實(shí)力別妄談小鎮(zhèn)開發(fā)。再說,就算能融到錢,小鎮(zhèn)的開發(fā)也完全不像房地產(chǎn),可以快速滾動,小鎮(zhèn)開發(fā)必須做好長期的運(yùn)營規(guī)劃,一個小鎮(zhèn)發(fā)展成熟到可以賺錢,沒有3-5年甚至7-8年,想都別想,想靠收門票、餐飲、客房快速回本,那只是你的一廂情愿。
 
        所以說,沒錢別開發(fā)小鎮(zhèn)。
 
第二大陷阱:圈地賣地型
 
        與第一種有點(diǎn)區(qū)別的是,這類開發(fā)商通過低價,向政府圈了大塊的土地,然后尋求合作,或者引資。其目的不是開發(fā),而是做的賣地的生意。
 
        對于這種行為,我們需要認(rèn)真思考,這種用地值不值得開發(fā),值不值得冒風(fēng)險?
 
        首先,這類用地往往倚仗與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系,土地來源是存在較大的政策風(fēng)險的,一是用地手續(xù),或者用地流程可能不完善,二是政府換屆,牽線搭橋的關(guān)系不再,就可能面臨政治承諾的風(fēng)險。
 
        其次,不能因為地價低,就沖動投資開發(fā)小鎮(zhèn)。雖然較低的地價,有利于控制成本,但后期的投入才是大頭,不能因小失大。我已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào),并不是所有的土地都能開發(fā)小鎮(zhèn),小鎮(zhèn)選址的三大要素:一是資源;二是交通;三是人氣。三大要素缺一不可,能滿足三大要素的土地才具有開發(fā)小鎮(zhèn)的條件,否則,地塊再大,地價再低也沒有開發(fā)價值。現(xiàn)在很多開發(fā)商選擇荒山荒灘,或者是遠(yuǎn)離城市的農(nóng)田做小鎮(zhèn),這些荒山荒灘農(nóng)田,資源沒有特色,交通時間長且不順暢,面對的又是局部市場,人氣在哪里?關(guān)鍵是一動就是幾千畝、上萬畝,請問,你這幾千畝、上萬畝想好做什么了嗎?
 
        其實(shí),與房地產(chǎn)開發(fā)相比,土地并不是制約小鎮(zhèn)開發(fā)的主要因素,不要局限于一城一地,可施展的空間就會更加廣闊。
 
第三大陷阱:玩概念型
 
        在給政府做顧問,或是給開發(fā)商做診斷時,我還常常碰到這樣的情形,土地還沒有到手,前期調(diào)研和前期策劃也沒有介入,就先找規(guī)劃設(shè)計院畫圖,然后拿著概念方案去向政府拿地,更有甚者,一張圖可以同時洽談數(shù)個項目。
 
        其實(shí),這里邊有兩種情形,一種是存粹的向政府忽悠土地,其目的與一、二類情況比較類似;第二種,是迫于拿地的壓力,小鎮(zhèn)開發(fā)涉及的土地量大,地方政府出于謹(jǐn)慎考慮,往往要求開發(fā)商先提交規(guī)劃設(shè)計方案,或者開發(fā)方案。
 
        在我看來,這樣的概念設(shè)計方案,對小鎮(zhèn)開發(fā)來說,毫無價值。沒有對資源、市場、消費(fèi)者做認(rèn)真深入的分析,沒有精準(zhǔn)的對小鎮(zhèn)定位,也就是根本不清楚到底做一個什么小鎮(zhèn)、怎么做?沒有把小鎮(zhèn)的開發(fā)、盈利、運(yùn)營模式設(shè)計好,就開始畫些效果圖,取上幾個好名字,然后羅列一大堆拍著腦袋想出來的什么景點(diǎn)、功能名稱,就以為大功告成了…那不叫小鎮(zhèn)。每一個小鎮(zhèn)都應(yīng)該是獨(dú)特的,有獨(dú)特的交通、資源、環(huán)境、市場等條件,都需要有量身定制的開發(fā)方案。先有策劃、再考慮如何落地,最后才是做規(guī)劃、做設(shè)計,只有這樣的流程才能保障決策的科學(xué)。無論是開發(fā)商,還是政府相關(guān)部門,都不要再拿這類方案自欺欺人了。
 
第四大陷阱:赤手空拳型
 
        房地產(chǎn)開發(fā)時代,我就親眼目睹過很多小型開發(fā)商,公司團(tuán)隊建設(shè)極其缺乏,在市場上磕磕碰碰,好在運(yùn)氣好,房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還算比較成熟,市場上有各種各樣的資源可以借用,如策劃公司、設(shè)計公司、代建公司,銷售代理公司、廣告公司等等,做普通的項目,這種團(tuán)隊也夠了。
 
        但千萬不要把這種經(jīng)驗帶到小鎮(zhèn)開發(fā)中來。小鎮(zhèn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的不同點(diǎn)就在于,小鎮(zhèn)開發(fā)面對的不是單一的市場,在整體功能、產(chǎn)品、配套、服務(wù)、盈利模式、開發(fā)模式等方面都存在根本性的差異,抱著房地產(chǎn)開發(fā)的心態(tài)、理念、模式、流程、經(jīng)驗絕對會痛不欲生、萬劫不復(fù)!
 
        回到團(tuán)隊建設(shè),先不說策劃能力,即使是后期的服務(wù)能力、運(yùn)營能力、管理能力,就不是小型公司能夠駕馭得了的,需要建立完善的公司架構(gòu)。當(dāng)然,借助外部資源是最好的捷徑,比如說開發(fā)養(yǎng)老小鎮(zhèn),需要相關(guān)的醫(yī)療、專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、老年教育等配套產(chǎn)業(yè),這些夠可以引進(jìn)合作伙伴。
 
        所以說小型開發(fā)商,千萬不要貿(mào)然進(jìn)入小鎮(zhèn)開發(fā)。小鎮(zhèn)開發(fā)周期短則5到8年,長則10年、20年,自身沒有長線運(yùn)營的魄力難以為繼。建議小鎮(zhèn)開發(fā)者尋找專業(yè)的合作平臺,建立共贏的合作生態(tài)關(guān)系,以有把握的狀態(tài)進(jìn)入小鎮(zhèn)開發(fā)領(lǐng)域。
 
第五大陷阱:政策尋租型
 
        有些開發(fā)商,把主要精力放在跑政策、跑立項、為項目掛牌等等,好好的政策,被硬生生的變成了尋租的空間和利益輸送的紐帶。國家的扶持政策是為了更健康的推動小鎮(zhèn)發(fā)展,絕不會允許蛀蟲鉆空子,最近國家發(fā)改委已明令清查和摘牌,就是對這些蛀蟲的防范。
 
        當(dāng)然,也有些開發(fā)商本意是為了項目更好的,能夠執(zhí)行的更順利,但對開發(fā)小鎮(zhèn)而言,對項目本身的研究才是前提。項目本身有沒有發(fā)展前途?消費(fèi)者會不會買賬?什么方向才是更有利于小鎮(zhèn)的存活?
 
        只有在確立好小鎮(zhèn)的“頂層設(shè)計”的基礎(chǔ)上爭取優(yōu)惠政策支持,才是小鎮(zhèn)開發(fā)的正途。
 
第六大陷阱:夸大回報型
 
        我見過很多所謂開發(fā)商,在沒有具體運(yùn)營模式、盈利模式的情況下,夸夸其談小鎮(zhèn)的高額投資回報,這類人,我一向視為騙子。
 
        坦誠地說,小鎮(zhèn)開發(fā)的復(fù)雜性、成長培育的長周期性,以及市場風(fēng)險,決定了不是所有小鎮(zhèn)開發(fā)參與者都會有回報。
 
        同時,小鎮(zhèn)開發(fā)回報具有高度的不確定性,即使在初期,對小鎮(zhèn)開發(fā)、盈利、運(yùn)營模式都進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃,在執(zhí)行過程中,市場也會面臨諸多的不確定性,這與地產(chǎn)開發(fā)賣房子不一樣,賣房子,清盤只是時間早晚問題。小鎮(zhèn)的盈利很難予以預(yù)計,我們只能通過更科學(xué)的研究和決策,努力達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
 
第七大陷阱:羊頭狗肉型
 
很多開發(fā)商掛著小鎮(zhèn)開發(fā)的名頭,本質(zhì)卻是房地產(chǎn)開發(fā)。
 
就目前來說,房地產(chǎn)還是小鎮(zhèn)盈利的核心組成部分,甚至可以說,沒有房地產(chǎn)就沒有小鎮(zhèn)。但是,小鎮(zhèn)開發(fā)并不等于房地產(chǎn)開發(fā)。
 
小鎮(zhèn)是生活、生產(chǎn)和生態(tài)的結(jié)合,具有廣泛的人文和社會特征,這不是房地產(chǎn)可以單獨(dú)解決的。如果僅有房子,而沒有文化,沒有特色,沒有賴以生存的產(chǎn)業(yè),房子就只是一堆鋼筋水泥。
 
以小鎮(zhèn)開發(fā)的名義行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí),有違發(fā)展的初衷,反過來說,如果認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是小鎮(zhèn)開發(fā)全部,那終將誤入歧途。
 
第八大陷阱:文化放大型
 
很多地方,有些很小的文化遺跡,比如說幾間民宅、幾口古井,就嚷嚷要開發(fā)上萬畝的文旅小鎮(zhèn),不可否認(rèn),有些文化古跡本身很小,但大有價值,如山西洪桐的大槐樹,每年吸引數(shù)百萬游客參觀,因為那凝聚了民族共同的歷史記憶。
 
沒有文化,不能稱之為“文旅小鎮(zhèn)”。但是,文化的概念很寬泛,不是所有有文化的地方都可以開發(fā)小鎮(zhèn),我們還要看文化的傳承和發(fā)展脈絡(luò)是否清晰、對市場是否有足夠的吸引力;文化是否有延展性,文化是否具有商業(yè)和產(chǎn)業(yè)價值…….總之,文化保護(hù)與發(fā)展,與文化過度包裝并不是一回事,絕不是稍有一點(diǎn)兒文化的地方都可以開發(fā)小鎮(zhèn)。
 
近幾年,國家密集出臺一系列文件支持特色小鎮(zhèn)、田園綜合體建設(shè),大力推動鄉(xiāng)村振興。十九大以來,鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略更是提升至國家戰(zhàn)略高度。特色小鎮(zhèn)、田園綜合體作為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的具體體現(xiàn),經(jīng)過兩年的政策紅利風(fēng)口,在 2018 年迎來發(fā)展最快的一年。然而由于對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略認(rèn)識不足、前期工作準(zhǔn)備不充分,在實(shí)際推進(jìn)過程中,暴露出了很多問題。比如:概念不清、定位不準(zhǔn)、自身特色挖掘不足、雷同現(xiàn)象嚴(yán)重、沒有持續(xù)的現(xiàn)金流、重產(chǎn)業(yè)輕配套、運(yùn)營模式不成熟、錯把景區(qū)當(dāng)做小鎮(zhèn)等問題。
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