“度假休閑易、產(chǎn)業(yè)集聚難”是當前特色小鎮(zhèn)發(fā)展難題。特色小鎮(zhèn)作為近兩年來的熱門話題已經(jīng)持續(xù)火熱了一段時間,目前在概念和落地層面都有了一定程度的發(fā)展。本文將分享一下河南特色小鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀和機遇。

 

發(fā)展基礎

產(chǎn)業(yè)升級趨勢和消費升級

最早的特色小鎮(zhèn)范本主要出現(xiàn)在長三角地區(qū)的杭州，如夢想小鎮(zhèn)、玉皇山南基金小鎮(zhèn)等，以產(chǎn)業(yè)帶動新型城區(qū)的發(fā)展和升級，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展，成為全國的范本。

其中，夢想小鎮(zhèn)以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)和天使投資兩大核心為主，依托大學城豐富的學術及創(chuàng)業(yè)團隊資源，成為杭州未來科技城的重要板塊。而玉皇山南基金小鎮(zhèn)則以頂級的自然資源+低密度物業(yè)+配套的產(chǎn)業(yè)政策+企業(yè)高管落戶子女教育優(yōu)惠等資源，吸引高端基金行業(yè)落戶發(fā)展。

杭州特色小鎮(zhèn)發(fā)展契機類似于我們鄭州正在經(jīng)歷的專業(yè)市場外遷。在配套和交通完備的基礎上，雙創(chuàng)、金融、教育等很多產(chǎn)業(yè)更適合在效率更高、成本更低、環(huán)境更好的新城區(qū)來發(fā)展。長三角城市和地區(qū)在此類經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構上的調整和互補已經(jīng)到了一定程度，各自發(fā)揮不同的功能，對河南及鄭州的城市發(fā)展和功能劃分將是重要的參考。

那么我們可以看出來，城市經(jīng)濟的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級和城區(qū)功能的設定將是特色小鎮(zhèn)重要的發(fā)展基礎。在本土操作項目時，需要重點考慮項目所在地的產(chǎn)業(yè)基礎、產(chǎn)業(yè)在城市中的角色和發(fā)展機會以及區(qū)域的城市功能定位。

 

小鎮(zhèn)類型

 

產(chǎn)業(yè)集聚型和度假休閑型

從上述夢想小鎮(zhèn)和基金小鎮(zhèn)來看，主要是產(chǎn)業(yè)集聚型小鎮(zhèn)，將實際帶來產(chǎn)業(yè)的集聚、升級、產(chǎn)業(yè)鏈的完善發(fā)展，以及圍繞產(chǎn)業(yè)所帶來的就業(yè)、稅收、辦公、居住等一系列城市功能。而實際上我們也要看到另外一種小鎮(zhèn)的需求和類型——度假休閑型。

同樣是從較為發(fā)達的長三角地區(qū)說起，近幾年郊區(qū)文旅項目和區(qū)域出現(xiàn)了眾多網(wǎng)紅明星項目，諸如拈花灣、莫干山區(qū)域等。除了確實產(chǎn)品打造別具一格之外，更多的是因為長三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、財富積累和郊區(qū)游度假游的需求。在需求增長的基礎上，以獨有的自然環(huán)境、文化生活方式體驗（拈花灣禪意生活），以及特色產(chǎn)品打造（莫干山民宿）、極致產(chǎn)品打造（裸心谷）等方式，形成了另外一種特色小鎮(zhèn)的驅動方式——度假休閑型小鎮(zhèn)。

 

度假休閑型小鎮(zhèn)更加適合與房地產(chǎn)項目結合，優(yōu)美的自然環(huán)境、高端的度假休閑生活配套，配合文化內涵的導入和極致產(chǎn)品的打造。正好順應房地產(chǎn)郊區(qū)度假生活第二居所的需求。典型案例是無錫的田園東方，通過生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園居住形成了一個非常吸引人的新型田園綜合體社區(qū)，生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為休閑旅游提供內容，也為居住提供環(huán)境和配套，相輔相成。其實在度假休閑方面，特色小鎮(zhèn)更加偏向于傳統(tǒng)的郊區(qū)大盤的升級。開發(fā)已久的萬科杭州良渚文化村一直在不斷地豐富社區(qū)配套，順應各個房地產(chǎn)發(fā)展時期的政策導向。在提供豐富的村民配套的同時，近期又推出了安藤忠雄設計、高曉松為館長的圖書館——曉書館，再次博得眾多眼球和熱度。

 

當然，以上所述僅為定位發(fā)展層面的內容。在政策匹配和開發(fā)策略方面仍有很多可以探討的地方。

 

河南現(xiàn)狀

度假休閑易、產(chǎn)業(yè)集聚難

產(chǎn)業(yè)集聚型和度假休閑型小鎮(zhèn)在河南的發(fā)展還在起步期。

產(chǎn)業(yè)基礎較為薄弱的河南和鄭州，產(chǎn)業(yè)建設和產(chǎn)業(yè)招商一直是各地政府和產(chǎn)業(yè)運營商的難點。既要求政府能夠從實際的落地層面考慮，也需要企業(yè)從政府的高度去做產(chǎn)業(yè)運營和小鎮(zhèn)（新型產(chǎn)業(yè)城區(qū)）規(guī)劃。

此類案例較為成功的是華夏幸福在環(huán)北京周邊的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)，在政企合作、盈利模式方面都有了很好的經(jīng)驗積累。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的運作思路和盈利模式方面，復制難度較大。如果沒有很好的產(chǎn)業(yè)招商能力以及類似華夏幸福一樣的介入園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城運營分配的模式，很難順利推進。且河南整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境來看，產(chǎn)業(yè)功能外溢給新建新型產(chǎn)業(yè)城區(qū)小鎮(zhèn)帶來的支撐明顯不足。

 

另外一類的度假休閑型小鎮(zhèn)，在河南及鄭州機會較大。依托于城市首位度高、人口導入、住宅市場火熱的鄭州，隨著財富積累、社會中堅力量“7080”改善需求的到來、交通條件的改善，郊區(qū)大盤和第二居所型的小鎮(zhèn)存在明顯的發(fā)展機會。特色小鎮(zhèn)所要求的產(chǎn)業(yè)，特別是偏重度假休閑配套的健康養(yǎng)生、運動休閑、文化體驗等內容都是第二居所需要的特色配套。同時，與全國情況類似，品質化或者更為豐富多樣的休閑娛樂等消費正日益成為拉動經(jīng)濟增長和居民支出的重要組成部分。

如習近平總書記所言，省內人民日益增長的生活水平也逐步呈現(xiàn)由“物質文化需要”過渡到“美好生活需要”。怎么讓客戶花錢游玩又買單環(huán)境和房子，將是此類特色小鎮(zhèn)重點需要考慮的。

就目前條件下的操作難易程度而言，單純由產(chǎn)業(yè)帶動的特色小鎮(zhèn)難度較大，相對容易操作的“生活需求型”的特色小鎮(zhèn)則在“郊區(qū)化度假休閑康養(yǎng)”的市場需求中應運而生。

另一方面值得一提的是度假休閑游市場的打造，目前省內的老大和實際投入較多的仍然是我們的本土領軍企業(yè)——建業(yè)集團。目前已開業(yè)運營的就有開封七盛角、濮陽大集古鎮(zhèn)、許昌神垕古鎮(zhèn)，開發(fā)中的有中牟電影小鎮(zhèn)、王潮歌“只有”主題演藝公園、登封項目等多個項目。此類項目通常前期資源引入投入大、建設成本高、收益回收慢、運營難度高。雖然都有著房地產(chǎn)銷售的資金回流，但實際動作較快的仍然是我們的本土企業(yè)建業(yè)，值得肯定。
 

 

定位層面的注意要點

幾點意見

特色小鎮(zhèn)操作周期長，資金與資源投入巨大也是企業(yè)正在面臨破解的困局。雖然在特色小鎮(zhèn)的建設過程中，以房地產(chǎn)開發(fā)模式去打造小鎮(zhèn)被政策抵觸，但從企業(yè)回報角度來看，難以避免通過住宅的銷售快速進行資金周轉。

如何打造既符合政策與城市發(fā)展需求，又具有獨特性的特色小鎮(zhèn)呢？就定位規(guī)劃層面總結了幾點建議可供參考。

 

1、提前落定特色產(chǎn)業(yè)與獨特IP

拿產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)來說，如果確定是以某產(chǎn)業(yè)為集聚，就需要盡早對用地規(guī)模、盈利模式進行測算。產(chǎn)業(yè)落地可行性研究越早進行，就能越早落實用地和規(guī)劃，避免出現(xiàn)反復和調整。通常來說，真正的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)部分對于用地規(guī)模都會有較大要求。整合多個相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)及其配套需求，幾百乃至上千畝的產(chǎn)業(yè)用地和接近幾十萬平方米的建筑面積是必不可少的。前期對于產(chǎn)業(yè)招商成本投入、產(chǎn)業(yè)用地與常規(guī)商住用地的配置與關系等方面都需要提前進行仔細地研究和設計。產(chǎn)業(yè)部分的盈利模式無法用房地產(chǎn)銷售的模式快速變現(xiàn)，需要有心理準備。而配備的現(xiàn)金流住宅產(chǎn)品在主城區(qū)剛需外溢的基礎上，能夠有產(chǎn)業(yè)人群的導入銷售則會更好。

 

而度假休閑型小鎮(zhèn)則稍有不同。雖然郊區(qū)化居住第二居所的發(fā)展基礎在，但度假休閑型小鎮(zhèn)非常容易同質化，主要都集中在健康養(yǎng)生、景觀打造等方面，容易出現(xiàn)“特色”不足或出現(xiàn)地緣性偏好的問題。

 

因此在更為符合第二居所需求的產(chǎn)品打造上，總價和面積控制方面要尤為注意。同時更為重要的差異化要點是——IP類資源的選取帶動，用貼切性較強的大IP為小鎮(zhèn)品牌賦能。甚至可以說匹配合適的IP，小鎮(zhèn)故事就講好了一半。從IP落地的角度出發(fā)，由虛入實做特色業(yè)態(tài)組合，先做好完整的內容，進行局部的驗證后再進行實體的開發(fā)。也就是說，在主題明確后這類小鎮(zhèn)更要考慮生活方式類配套在啟動區(qū)的呈現(xiàn)，以率先吸引第一批住宅購房客戶的需求。無論是建筑還是服務，小鎮(zhèn)內的一切都為內容呈現(xiàn)服務，并且在IP精神內涵的提綱挈領下，所有內容的呈現(xiàn)將趨于一致化，項目的中后期，也能根據(jù)IP的變化來進行調整。該方法在鄭州也同樣適用。目前大鄭州版圖內，最穩(wěn)定的消費需求仍然是郊區(qū)化度假與第二居所功能。

 

因此在打造完整的康養(yǎng)體系基礎上，亟待注入特色IP以吸引普通游客及購買能力充分的目標客群。諸如特色溫泉、戲曲、名人、藝術、電子競技等充分發(fā)揮其他領域運營資源的小鎮(zhèn)目前已經(jīng)出現(xiàn)。例如鄭州已有的“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”，即是以華誼兄弟利用其旗下藝人和電影IP與房地產(chǎn)企業(yè)打造的影視小鎮(zhèn)。還有去年年底，雅居樂官方稱攜手劉國梁，將投資500億在威海建設體育產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)項目。

 

2、整體研究下的修規(guī)推控規(guī)來確定開發(fā)方案

不少品牌房企已經(jīng)陸續(xù)進駐中原，觸及特色小鎮(zhèn)，以“1小時都市生活圈”立地畫圓，建立了一套選地標準。以鄭州為例，區(qū)位考慮在距離主城區(qū)30~60公里。因鄭州這類強二線城市，60公里以內符合1小時通勤圈范圍，比較容易吸附大量的消費人口。而交通則選擇緊鄰高速公路、主干道或高鐵、輕軌、機場類交通工具通達處。大交通體系直接影響項目到達性，對于未來的發(fā)展極其重要。

 

特色小鎮(zhèn)是多維度復合的生態(tài)體系，產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)四位一體，包含社區(qū)。而在產(chǎn)業(yè)主題規(guī)劃確定的基礎上，一級開發(fā)的規(guī)劃則尤其重要。簡單地說就是要修規(guī)推控規(guī)，而不能只是一個完全脫離實際、宏大的概念方案。對于整盤來看的用地規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、科教文衛(wèi)資源的配置，在前期應該有盡量落地的思考和布局。以修規(guī)推控規(guī)的方式來反推方案，呈現(xiàn)匯報給政府。從未來實際的物業(yè)類型體量、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)構成、主力店使用以及開發(fā)節(jié)奏等多個方面進行提前研究和規(guī)劃。即產(chǎn)業(yè)大規(guī)劃在前，圍繞產(chǎn)業(yè)延伸的小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)、辦公、生活、居住、科教文衛(wèi)等規(guī)劃也才能有計劃有節(jié)奏地落地。這也是我們建議策劃部門和規(guī)劃部門需要深入合作探討的方面。

 

結 語

總的來說，河南的特色小鎮(zhèn)發(fā)展雖然還在起步階段，但發(fā)展速度較快。產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的導入能夠提供新興產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，對拉動社會經(jīng)濟發(fā)展有重要作用。而河南的文化底蘊與特色生態(tài)，完全有能力承載多個度假休閑型特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)的建設，無論初心是什么，終極目標還是要符合市場規(guī)律，惠及民眾。從發(fā)展規(guī)律上來看也會為我們帶來更多的產(chǎn)業(yè)和消費選擇升級。企業(yè)在操盤特色小鎮(zhèn)時，需且行且思考。經(jīng)歷數(shù)年耐心打磨，期待這些小鎮(zhèn)為我們創(chuàng)造驚喜以及理想的生活。