土地作為一種不可再生的重要資源，在經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)以及社會穩(wěn)定中都起著至關(guān)重要的作用。它不僅是各類建設(shè)項目的承載基礎(chǔ)，也是保障民生、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素。土地儲備是為了實現(xiàn)對土地資源的有效管理和合理利用。通過土地儲備，可以調(diào)控土地市場供求關(guān)系，優(yōu)化土地資源配置，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。為了規(guī)范土地儲備融資行為，防范財政風(fēng)險，同時保障土地儲備工作的順利進行，國家出臺了一系列關(guān)于土地儲備專項債的政策。本文較為詳細地介紹了土地儲備專項債申報工作流程，希望對讀者有所幫助。

一、認(rèn)識土地儲備專項債

（一）定義與內(nèi)涵

土地儲備專項債是指地方政府為土地儲備發(fā)行，以項目對應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。

它是一種特定用途的債券，專門用于土地儲備項目的資金籌集，確保土地儲備工作有穩(wěn)定的資金來源。

（二）特點與優(yōu)勢

1. 資金用途明確土地儲備專項債的資金只能用于土地征收、收購、前期開發(fā)等土地儲備相關(guān)工作，確保資金使用的針對性和有效性。

2. 還款來源可靠

以國有土地使用權(quán)出讓收入或國有土地收益基金收入作為還款來源，這些收入相對穩(wěn)定，為債券的償還提供了可靠保障。

3. 規(guī)范融資行為

有效遏制了以往土地儲備過程中可能出現(xiàn)的不規(guī)范融資行為，降低了財政風(fēng)險。

（三）債券期限

土儲專項債不涉及后期建設(shè)運營，發(fā)行期限根據(jù)土地儲備建設(shè)期和土地出讓收入回收周期確定，原則上不超過5年。

（四）還款來源

土地儲備專項債的收入主要是土地出讓收入，成本是閑置用地的收購成本，通過收入、成本測算，確保項目凈收益能夠有效覆蓋融資本息。

二、申報流程詳解

專項債要與項目對應(yīng)，專項債發(fā)行流程自然需要對應(yīng)的項目的立項過程，準(zhǔn)備項目前期資料時，除了立項、可行性研究報告及批復(fù)、規(guī)劃選址及用地預(yù)審意見、環(huán)評批復(fù)外，以下資料可以證明項目成熟度較高：

（1）初步設(shè)計批復(fù)；

（2）施工圖設(shè)計文件的批復(fù)；

（3）工程公開招標(biāo)的過程文件；

（4）已簽訂的施工合同；

（5）土地使用權(quán)證書；

（6）建筑工程規(guī)劃許可證；

（7）項目施工許可證；

（8）建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。

成熟度越高的項目在評審時分值越高，越容易獲批，主要原因是為了避免專項債資金下達后無法形成實物工作量，造成資金閑置和資源浪費。

發(fā)行土儲專項債基本流程：

發(fā)行土儲債一般當(dāng)?shù)乜h財政部門帶頭，土儲中心配合完成。

■ 材料制作。申報材料包含如下文件：

1）土地儲備專項債信息披露文件；

2）土地儲備專項債法律意見書；

3）土地儲備專項債資金評價報告；

4）土地儲備專項債信用評級報告。

■ 一般由地方財政局編寫，介紹整個土儲項目的整體情況，資金融資需求以及風(fēng)險控制等。

■ 法律意見書由專門的律師事務(wù)所出具，對整個項目的合法合規(guī)性進行審查；

■ 資金評價報告由專業(yè)的會計師事務(wù)所出具，對整個項目的資金平衡作出測算和評價、審查；信用評級報告由專門的信用評級公司出具，對該債券進行信用風(fēng)險評級。

財政廳審核。地方財政局將材料初步完成后，交由財政廳進行初步審核。有些省市財政廳會提前將材料交由發(fā)行場所的相關(guān)部門進行審核。

比如：這期地方政府債將在上海證券交易所發(fā)行，那就可以先發(fā)到上交所的相關(guān)部門審核。

審核通過后，將材料在上交所掛網(wǎng)，五個工作日后正式招標(biāo)發(fā)行。

土儲專項債申報流程總結(jié)歸納：

(1)項目篩選: 市縣自然資源部門和土儲部門共同篩選項目報本級財政核實，經(jīng)本級政府批準(zhǔn)后上報省自然資源廳，省廳篩選后組織財政廳等相關(guān)單位會審后報省人民政府批準(zhǔn)。

(2)項目匯總: 市(州)自然資源部門匯總市本級、各縣(區(qū))項目需求報自然資源廳。自然資源廳匯總各市(州)和省本級項目情況和年 度專項債券項目資金需求，報財政廳。

(3)編制、報審分配方案: 財政廳結(jié)合全省項目情況和資金需求，會 同自然資源廳編制年度專項債券額度分配方案，并報省人大常委會批準(zhǔn)同意。

(4)納入儲備庫管理: 財政廳根據(jù)省人大常委會批準(zhǔn)意見，將批準(zhǔn) 同意的項目反饋各市(州)人民政府和自然資源廳，并納入儲備庫管理。

(5)編制申報材料: 各級自然資源主管部門或土地儲備機構(gòu)編制對應(yīng)項目的實施方案、法律意見書、財務(wù)評估報告(簡稱"一案兩書”)等申報材料以及相關(guān)要件，項目實施單位同步將申報項目錄入財政部穿透式監(jiān)測系統(tǒng)。

(6)縣級初審: 縣(區(qū))自然資源部門匯總項目申報資料，組織發(fā)展改革、財政、生態(tài)環(huán)境等部門進行初審，審核項目的真實性、可行性和合規(guī)性。

(7)市級復(fù)審: 市(州)自然資源部門組織發(fā)展改革、財政、生態(tài) 環(huán)境等部門對市本級項目進行初審，審核項目的真實性、可行性和合 規(guī)性，并匯總?cè)许椖可陥筚Y料，會同財政局復(fù)核申報資料，確定項 目優(yōu)先序后，報自然資源廳。

(8)省級審核: 自然資源廳匯總?cè)M申報專項債券用于土地收儲 項目資料，會同財政廳組織專家對項目進行綜合評審，根據(jù)評審綜合得分情況確定發(fā)債項目和發(fā)債時序。自然資源廳將評審?fù)ㄟ^的項目，按優(yōu)先序報財政廳納入備選庫管理。

(9)債券發(fā)行: 財政廳根據(jù)自然資源廳提出的專項債券發(fā)行建議，分批次制定專項債券發(fā)行計劃、額度、期限，報省人民政府同意，提請省人大常委會批準(zhǔn)后，發(fā)行專項債。

(10)資金使用: 各級財政部門應(yīng)當(dāng)加強專項債券項目收支預(yù)算執(zhí)行 管理，嚴(yán)格按照合同約定或項目進度撥付債券資金，嚴(yán)禁超項目實施 進度撥款，嚴(yán)禁將債券資金滯留國庫、沉淀在部門單位，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。各級自然資源部門和項目單位在確保資金使用合法合規(guī)、工程質(zhì)量安全的前提下，加快項目建設(shè)和資金使用進度。

三、結(jié)論

土地儲備專項債在土地儲備工作中具有重要的政策背景和意義。然而，要想做好這項工作并非易事，在申報和使用過程中，要嚴(yán)格遵守相關(guān)政策法規(guī)，做好申報前的準(zhǔn)備工作，規(guī)范申報流程，注意申報過程中的事項。在項目實施過程中，可在法律法規(guī)和各項政策的規(guī)范約束下，積極探索土地儲備專項債的創(chuàng)新發(fā)展模式，如與社會資本合作、引入資產(chǎn)證券化等方式，拓寬融資渠道，補充資金缺口，提高資金使用效率。同時，要加強對土地儲備項目的后期管理，確保土地資源的有效利用和保值增值。