今年以來，土地儲備專項(xiàng)債發(fā)行持續(xù)推進(jìn)，成為地方政府調(diào)節(jié)土地供需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、緩解債務(wù)壓力的重要抓手。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月初，全國已公告擬通過專項(xiàng)債收購存量土地的金額超1800億元，北京、廣東、湖南等地率先啟動發(fā)行。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地專項(xiàng)債不僅有助于消化閑置地塊、改善土地市場結(jié)構(gòu)，也為房企盤活資產(chǎn)、城投化解高息債務(wù)提供了資金支持。盡管政策端持續(xù)優(yōu)化，專項(xiàng)債執(zhí)行效果仍需在收益機(jī)制、區(qū)域協(xié)調(diào)與風(fēng)險(xiǎn)防控等方面加強(qiáng)配套，以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)市場、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

專項(xiàng)債收儲再推進(jìn)

數(shù)據(jù)顯示，各地政府正加快利用專項(xiàng)債回收存量土地的步伐，地方債支持土地市場的穩(wěn)定作用正持續(xù)增強(qiáng)。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月7日，全國已有多個(gè)地方政府公告擬通過專項(xiàng)債方式收購存量土地，合計(jì)金額已達(dá)1854億元。中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，自2025年以來，北京、廣東、四川、湖南等地已率先啟動相關(guān)項(xiàng)目，共計(jì)發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債券524億元。

其中，湖南省于4月8日發(fā)行了2025年首批專項(xiàng)債券，土地儲備項(xiàng)目資金規(guī)模達(dá)94.15億元，涵蓋80個(gè)項(xiàng)目，涉及126宗地塊，全部為存量閑置土地。廣東省早在2月底便完成了首批土地儲備專項(xiàng)債發(fā)行，總規(guī)模達(dá)307.19億元，用于19個(gè)城市86個(gè)項(xiàng)目的土地收回工作，項(xiàng)目未來收益主要來源于土地出讓收入。

專項(xiàng)債支持土地收儲推進(jìn)的背后，政策端的積極引導(dǎo)起到了關(guān)鍵作用。去年12月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》，明確將專項(xiàng)債審核機(jī)制從“一年一審”改革為“常態(tài)化申報(bào)，按季度審核”，并在部分地區(qū)試點(diǎn)“自審自發(fā)”機(jī)制，以提升項(xiàng)目落地效率，打通資金投放通道。

目前，廣東、湖南等地作為首批“自審自發(fā)”省份，在專項(xiàng)債用于土地收儲方面率先發(fā)力。據(jù)披露，這兩地用于收購存量土地的專項(xiàng)債已占其提前批地方專項(xiàng)債額度的12%左右。

從全年發(fā)行預(yù)期看，各方對土地儲備專項(xiàng)債的潛在空間預(yù)期較高。平安證券分析師劉璐、張君瑞表示，按照2025年地方政府專項(xiàng)債新增額度4.4萬億元測算，假設(shè)用于收購存量土地的專項(xiàng)債占今年新增專項(xiàng)債的比重依舊是12%，那么今年用于收購存量土地的專項(xiàng)債規(guī)模可能約為5300億元。

優(yōu)化土地市場供需結(jié)構(gòu)

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，投向土地的專項(xiàng)債券的發(fā)行，從供給端在一定程度上優(yōu)化土地市場的供需結(jié)構(gòu)，有效緩解前期積壓的庫存問題。一方面，通過回收企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置地塊，防止市場出現(xiàn)新增的過量供給；另一方面，也為當(dāng)前現(xiàn)金流緊張的房企創(chuàng)造了“盤活”資產(chǎn)的窗口期，幫助其回收部分資金，降低合同負(fù)債和存貨壓力，從而起到調(diào)節(jié)市場節(jié)奏、穩(wěn)定核心城市地價(jià)的作用。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月多個(gè)核心城市新房、二手房成交量延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，其中二手房成交量同比保持較高增速，市場仍是“以價(jià)換量”為主。4月初，多數(shù)城市的房產(chǎn)項(xiàng)目延續(xù)節(jié)前促銷方案和優(yōu)惠活動，吸引購房者到場咨詢及看房。

從專項(xiàng)債傳導(dǎo)土地市場的邏輯來看，大公資信分析師宮玉琦表示，地方政府通過發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債券的方式能夠?qū)⒌统杀举Y金注入土地儲備機(jī)構(gòu)，優(yōu)先收儲企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的存量閑置土地，減少市場存量，并將這些土地重新整理為“優(yōu)地”，再將這些土地重新入市，通過差異化的供應(yīng)策略緩解供需矛盾。

仍需政策優(yōu)化與配套保障

專家普遍認(rèn)為，當(dāng)前土地專項(xiàng)債作為政策工具在結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場修復(fù)方面發(fā)揮著積極作用。但若要充分釋放其效力，仍需在制度設(shè)計(jì)、收益模式、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面進(jìn)一步完善配套機(jī)制，確保專項(xiàng)債真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)市場、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

從制度層面看，專項(xiàng)債發(fā)行機(jī)制正在分化。目前，北京、上海、江蘇等部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市被納入“自審自發(fā)”試點(diǎn)，其債券審核效率、土地資產(chǎn)價(jià)值、項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏均優(yōu)于非試點(diǎn)地區(qū)。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，若政策執(zhí)行力度存在區(qū)域差異，長遠(yuǎn)可能導(dǎo)致不同地區(qū)在專項(xiàng)債發(fā)行與使用方面的能力進(jìn)一步拉開，區(qū)域發(fā)展不均的風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。

針對債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，宮玉琦表示，專項(xiàng)債本質(zhì)上仍屬于“有償使用”，其還款來源依賴于土地出讓收入，若土地市場整體熱度不足，地方政府的償債能力將面臨考驗(yàn)。“未來在推進(jìn)專項(xiàng)債使用時(shí)，需更加注重債務(wù)率與土地市場景氣度之間的匹配性，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”宮玉琦說。

為提升專項(xiàng)債收益能力和項(xiàng)目穩(wěn)定性，宮玉琦建議，未來政府需進(jìn)行收益模式的創(chuàng)新，結(jié)合“土地收儲+保障房”“土地收儲+綠色基建”“土地收儲+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”等策略提升綜合收益。

在實(shí)操層面，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)建議，政府可以立足于土地“凈地”要求，積極完善土地使用權(quán)人提前清償銀行債務(wù)的金融支持政策，以加快抵押權(quán)的注銷。“在專項(xiàng)債融資的資金具有可預(yù)測性的情況下，也可設(shè)置類似6個(gè)月的窗口期（該期間內(nèi)落實(shí)帶押過戶政策），確保專項(xiàng)債資金最終用于房企清償銀行債務(wù)，并且在后續(xù)工作中應(yīng)該有更加清晰的規(guī)范指引。”嚴(yán)躍進(jìn)說。