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廣州林安物流園區(qū)運營管理現(xiàn)狀、策略分析及實施方案

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針對物流園區(qū)運營管理出現(xiàn)布局不平衡、服務(wù)內(nèi)容單一、高附加值增值服務(wù)基本空白等問題，提出高效運營物流園區(qū)的研究非常必要。以林安物流園區(qū)為例，建議林安物流園區(qū)應(yīng)持續(xù)構(gòu)建物流與供應(yīng)鏈一體化平臺，開發(fā)高附加值的增值服務(wù)，打造生態(tài)園區(qū)。

　　近年來，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展和商業(yè)模式的變化推進了物流業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展進程，物流園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的新型業(yè)態(tài)越來越受到重視。規(guī)范的運營管理有利于物流園區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。

廣州林安物流園區(qū)運營管理現(xiàn)狀,廣州林安物流園區(qū)運營管理策略

　　1、物流園區(qū)相關(guān)概念及作用
　　1.1 物流園區(qū)的概念

　　物流園區(qū)是物流業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，目前我國學術(shù)界廣大學者從不同的角度出發(fā)，對物流園區(qū)作出了定義。有的認為物流園區(qū)是指有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點;也有的從空間概念和產(chǎn)業(yè)集群角度出發(fā)，認為物流園區(qū)是指兩種以上不同類型的物流企業(yè)或物流中心集中在一起，空間布局上集中了具有綜合職能和高效率物流設(shè)施的物流企業(yè);還有的從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響角度出發(fā)，認為物流園區(qū)是指通過相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施降低物流成本，提高運作效率，具有拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的作用。本文認為，物流園區(qū)是具有一定規(guī)模的，依靠完備的物流服務(wù)設(shè)施吸引競爭力強的物流企業(yè)入駐，通過共享相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，以降低物流成本和提高物流效率，實現(xiàn)集約化與共同化的場所。

　　1.2 物流園區(qū)的作用

　　1.2.1 從經(jīng)濟作用上來看。

　　一是有效優(yōu)化資源配置。物流園區(qū)將運輸、倉儲、信息等資源集結(jié)在一起，有效提高資源利用率。如運輸資源優(yōu)化配置，提供貨物解決“回頭車”的問題，降低空駛率;二是提高效率，降低成本。物流園區(qū)將傳統(tǒng)分散的貨場、貨物集聚起來，采用規(guī)模化的設(shè)施設(shè)備對物流作業(yè)實施合理化的管理，進一步提高物流運作效率，降低運作成本;三是拉動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。在企業(yè)降低運營成本的壓力下，物流企業(yè)必定會大力發(fā)展物流主營業(yè)務(wù)，幫助企業(yè)壓降成本，發(fā)展經(jīng)濟。同時，在積極建設(shè)物流園區(qū)的過程中，必定帶動附近的交通基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)和餐飲娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。1.2.2 從社會作用上來看。

　　物流園區(qū)對改善城市環(huán)境，緩解城市交通壓力具有重大作用。物流園區(qū)的出現(xiàn)減少了貨站貨場在城市中的占地面積，物流園區(qū)的合理布局減少了車輛出行的次數(shù)，提升環(huán)境質(zhì)量。

　　2、物流園區(qū)運營管理的內(nèi)涵與發(fā)展現(xiàn)狀
　　2.1 物流園區(qū)運營管理的內(nèi)涵

　　物流園區(qū)在運營管理過程中，涉及的主體主要包括園區(qū)運營管理方、開發(fā)主體、入駐企業(yè)、園區(qū)外物流服務(wù)需求者以及政府部門等多方。物流園區(qū)的運營管理就是運用組織、管理、決策等形式來協(xié)調(diào)園區(qū)各主體間的利益，實現(xiàn)總體利益最優(yōu)化，實現(xiàn)園區(qū)利潤最大化。一般來說，運營管理模式由 4 個要素組成：客戶選擇、價值獲取、戰(zhàn)略控制、業(yè)務(wù)范圍。這 4 個要素組成了園區(qū)運營的流程線：物流園區(qū)運營管理研究———以林安物流園區(qū)為例摘要：針對物流園區(qū)運營管理出現(xiàn)布局不平衡、服務(wù)內(nèi)容單一、高附加值增值服務(wù)基本空白等問題，提出高效運營物流園區(qū)的研究非常必要。以林安物流園區(qū)為例，建議林安物流園區(qū)應(yīng)持續(xù)構(gòu)建物流與供應(yīng)鏈一體化平臺，開發(fā)高附加值的增值服務(wù)，打造生態(tài)園區(qū)。選擇什么類型物流企業(yè)進駐園區(qū)、提供什么多樣化服務(wù)獲取最大盈利、采取什么戰(zhàn)略方式與同行競爭、開辟的服務(wù)范圍等等。

　　2.2 國內(nèi)物流園區(qū)運營管理及發(fā)展現(xiàn)狀

　　目前我國綜合服務(wù)型物流園區(qū)發(fā)展較為迅速，專業(yè)化物流園區(qū)發(fā)展?jié)摿艽蟆?br />
　　2.2.1 從投資方式上來看。

　　物流園區(qū)建設(shè)主要以自籌資金為主，但近年來政府加大對物流園區(qū)的優(yōu)惠政策，減輕物流企業(yè)稅收負擔，加大對物流業(yè)的土地政策支持力度。

　　2.2.2 從經(jīng)營模式上來看。

　　物流園區(qū)大都采取自主經(jīng)營的模式，少數(shù)采取政府委員會和委托第三方公司經(jīng)營的模式。

　　2.2.3 從業(yè)務(wù)水平上來看。

　　物流園區(qū)主要還是以倉儲、運輸、配送等基礎(chǔ)功能為主，但在市場經(jīng)濟與服務(wù)經(jīng)濟不斷發(fā)展的環(huán)境下，物流園區(qū)的增值服務(wù)如金融業(yè)務(wù)、貨運代理業(yè)務(wù)、信息服務(wù)等不斷涌現(xiàn)，數(shù)量有所增加，有 80% 的物流園區(qū)能夠提供信息化服務(wù)。在配套功能上，70% 以上的物流園區(qū)具備停車、餐飲、住宿、物業(yè)、安保等服務(wù)。

　　2.2.4 從收入來源上來看。

　　物業(yè)租賃和倉儲保管收入仍然占物流園區(qū)收入的“大頭”，但信息服務(wù)所獲得的收入達到59% ，略次于物業(yè)租賃、倉儲保管收入和運輸配送收入。我國物流園區(qū)運營管理確實取得了不少的成效，也緊隨互聯(lián)網(wǎng)時代的步伐作出了不少的調(diào)整改變，有利于物流園區(qū)的長遠發(fā)展。但在運營過程中也存在很多問題，需要更長的時間進行優(yōu)化。

　　3 、國內(nèi)物流園區(qū)運營管理存在的問題
　　3.1 物流園區(qū)的市場化機制難以落實，政企不分

　　在物流園區(qū)的建設(shè)過程中，政府對園區(qū)的開發(fā)、規(guī)劃具有主導(dǎo)作用，實際操作權(quán)也集中在政府手上，園區(qū)的管理部門也是由政府相關(guān)的機構(gòu)組成，大大小小的事情都由政府干涉，政府較多地關(guān)注園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃，卻沒有考慮到需要市場自身供需之間的協(xié)調(diào)，重規(guī)劃輕管理，管理體制不明確，管理機構(gòu)混亂。

　　3.2 政府政策支持不到位，政府內(nèi)部協(xié)調(diào)存在問題

　　政府所提供的優(yōu)惠融資政策、稅收減免政策、土地支持政策成為許多企業(yè)入駐物流園區(qū)的極大原因，但是目前全國各地的扶持政策參差不齊，沒有出臺統(tǒng)一的政策文件，實施效果不佳，使物流企業(yè)的發(fā)展具有局限性。而且全國不同的優(yōu)惠政策又會引起不公平的現(xiàn)象，可能會引發(fā)企業(yè)之間的矛盾，不利于物流園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

　　4 、物流園區(qū)運營管理策略分析
　　4.1 物流園區(qū)的招商

　　物流及相關(guān)企業(yè)是推動物流園區(qū)發(fā)展的重要力量，因此，物流園區(qū)的招商就是如何引進合適的企業(yè)進駐園區(qū)。進駐的企業(yè)要滿足以下要求：第一，要選擇實力較強的企業(yè)入駐園區(qū)，包括企業(yè)的經(jīng)營資產(chǎn)狀況、設(shè)施設(shè)備、管理服務(wù)要強等。提高入駐門檻能減少入駐企業(yè)魚龍混珠的局面，并且綜合能力強、知名度高的企業(yè)才能吸引更多的客戶;第二，評估入駐企業(yè)的生態(tài)指標，包括園區(qū)內(nèi)企業(yè)的競爭狀況、是否會造成惡性競爭和壟斷、入駐后對園區(qū)生態(tài)的影響等。競爭會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生正面作用和負面作用，如果是良性競爭，則會對物流企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有積極作用，但如果是惡性競爭，則會阻礙物流企業(yè)的發(fā)展;第三，入駐園區(qū)的企業(yè)能在物流園區(qū)中與其他企業(yè)協(xié)同化運作，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，形成集聚效益和規(guī)模效益，提高園區(qū)的經(jīng)濟效益與社會效益。

　　4.2 物流園區(qū)的體制政策

　　要高效管理物流園區(qū)，就要走企業(yè)化的道路。體制改進要從物流園區(qū)政府化到物流園區(qū)企業(yè)化入手，建立與市場經(jīng)濟匹配的政企分開的獨立實體體制，包括企業(yè)日常工作制度、職責分工與內(nèi)部協(xié)調(diào)制度等。這些管理制度有助于員工更加清晰自己的職責范圍、工作安排，規(guī)范行為，使園區(qū)內(nèi)的事務(wù)有條不紊地進行。目前有很多物流園區(qū)沒有足夠的資金來發(fā)展多元化的建設(shè)，政府要加大扶持力度，出臺統(tǒng)一的稅收、低息貸款、土地優(yōu)惠政策，推動物流園區(qū)的更快發(fā)展。

　　4.3 物流園區(qū)的服務(wù)與盈利

　　運營的結(jié)果最終是為了盈利，提供什么類型的服務(wù)也在一定程度上會帶來什么樣的盈利。目前我國物流園區(qū)的服務(wù)內(nèi)容還是以倉儲、運輸、配送為主，為園區(qū)提供的支持性配套服務(wù)較少，現(xiàn)代物流園區(qū)應(yīng)大力發(fā)展車輛輔助服務(wù)、辦公配套服務(wù)、金融配套服務(wù)和飲食娛樂服務(wù)等。物流園區(qū)配套服務(wù)的建設(shè)資金需求大，回收期長，不可能一步到位，贏利要分階段進行。

　　4.3.1 運營初始階段。在運營初始階段中，不能盲目跟風，要根據(jù)園區(qū)固有的區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、入駐企業(yè)優(yōu)勢等吸引客戶，以此作為儲備客戶的資本，為長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在這一階段，要提高服務(wù)意識和服務(wù)水平，提高客戶的滿意度，做好品牌建設(shè)。物流園區(qū)在初始階段雖取得了一定成果，但初始階段贏利模式單一，服務(wù)內(nèi)容單一，企業(yè)間缺乏互贏互利，總的來說不利于可持續(xù)發(fā)展。

　　4.3.2 運營成長階段。這一階段，需要借助政府的優(yōu)惠政策加大園區(qū)資金投入，整合園區(qū)內(nèi)的資源，使園區(qū)各企業(yè)發(fā)揮自身的優(yōu)勢將其他企業(yè)聯(lián)合起來，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈模式，并且為園區(qū)有信用且綜合實力強的企業(yè)提供擔保，使他們獲得融資;積極建設(shè)信息化技術(shù)，將園區(qū)的工作協(xié)調(diào)網(wǎng)絡(luò)化，減少客戶的時間，方便客戶，使顧客更高效地完成發(fā)貨流程等。

　　4.3.3 運營成熟階段。在服務(wù)經(jīng)濟盛行的時代，一味地追求經(jīng)濟效益是不能長遠發(fā)展的，必須做好與社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。很多物流園區(qū)在發(fā)展業(yè)務(wù)的時候忽視了園區(qū)生態(tài)的建設(shè)，環(huán)境生態(tài)差，這與運營成熟化還有很多差距，因此要做好生態(tài)文明建設(shè)，比如資源的再生利用、低碳減排等，提高園區(qū)品牌形象，促進園區(qū)長遠發(fā)展。

　　5 、廣州林安物流園區(qū)的運營管理分析
　　5.1 基本概況

　　廣州林安物流園區(qū)成立于 2003 年，是廣州市唯一一家“中國物流實驗基地”，主要經(jīng)營圍繞公路的物流市場、線上線下信息交易平臺、物流招投標中心、物流結(jié)算中心等業(yè)務(wù)，以創(chuàng)新的“基地 + 電子商務(wù)”的經(jīng)營運作模式為基礎(chǔ)，建立了“林安模式”，是具有一定實力的、政府重點扶持的大型物流超市發(fā)展項目。

　　廣州林安物流園區(qū)位于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)沙太北路，建設(shè)發(fā)展用地約 20 萬 m2，綠化面積約 50 000 m2，每天進出大型貨車約 2 000 多臺，貨運量每年約 3 000 萬 t。園區(qū)最大特色就是 2009 年新建的林安物流信息交易市場，將線上與線下相結(jié)合。物流信息交易市場約有 200 家貨代公司，配備 LED 信息顯示屏和黑墻板，貨代公司在上面發(fā)布貨源和車源信息，方便客戶查找。此外，林安物流還開通了“我要物流 APP”，貨主和車主可以在線上接單，再約定地點交貨。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，物流市場每天接待找車的廠商約1 000 多家，找貨的司機約 6 000 多位。物流園區(qū)中有上百家物流企業(yè)，其中有鄭鐵物流集團、華龍物流、云捷物流等，一般每家物流企業(yè)業(yè)務(wù)范圍都有自己固定地點的專線運輸，為客戶提供專線物流運輸服務(wù)。

　　5.2 運營管理存在的問題

　　廣州林安物流園區(qū)雖然在運營上新增了許多戰(zhàn)略，但是物流園區(qū)的發(fā)展仍處于探索中，還存在一些問題。

　　5.2.1 信息化技術(shù)使用率低。雖然林安物流建立了“基地+ 網(wǎng)絡(luò)”模式，但是據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多物流企業(yè)和貨主都不是通過網(wǎng)絡(luò)尋找貨源、車源的信息，還是以傳統(tǒng)的老客戶資源為主，物流企業(yè)也沒有自身獨立的信息化物流系統(tǒng)，“我要物流”APP 使用率也較低，沒有得到大眾的運用。

　　5.2.2 增值服務(wù)薄弱。林安物流園區(qū)作為第四方物流的平臺，理應(yīng)除了基礎(chǔ)功能服務(wù)之外還提供更多的增值服務(wù)。但是除了信息服務(wù)之外，咨詢與培訓、需求預(yù)測、供應(yīng)鏈管理這些增值服務(wù)基本還是空白。物流園區(qū)缺乏物流專業(yè)人才，而且沒有人才培養(yǎng)體系，不利于園區(qū)的長遠發(fā)展。

　　5.2.3 政府優(yōu)惠扶持政策沒有落實。廣州市政府對林安物流園區(qū)的扶持政策主要以財政資金為引導(dǎo)，沒有根據(jù)林安物流園區(qū)實際的情況來落實優(yōu)惠政策，使物流園區(qū)運營和物流企業(yè)的經(jīng)營都承擔著巨大的資金壓力，在一定程度上還影響園區(qū)的建設(shè)發(fā)展。

　　5.2.4 生態(tài)環(huán)境需要改善。林安物流園區(qū)貨運量大，吞吐量大，除了園區(qū)背靠山之外，沒有其他綠化帶和綠色植物，這對于每天龐大的 CO2和廢氣凈化是完全不足的，空氣質(zhì)量急需改善。而且，在園區(qū)中隨處可見的垃圾影響了園區(qū)的整體形象;作業(yè)的貨物擺放也非常混亂，車輛倒車沒有及時注意避讓行人，存在危險性。

　　5.3 廣州林安物流園區(qū)運營管理的建議

　　5.3.1 需提高自身的信息服務(wù)水平，與物流系統(tǒng)軟件供應(yīng)商合作。要想推廣運用線上交易，首先要擁有線上超大貨源與車源信息。林安物流園區(qū)可以在網(wǎng)絡(luò)上建立自己的網(wǎng)站，及時提供技術(shù)支持，及時反饋使用情況和建議;與每個前往園區(qū)的客戶介紹并推薦線上的物流系統(tǒng);為物流企業(yè)尋找價格合適、操作方便的物流軟件系統(tǒng)的供應(yīng)商，正確引導(dǎo)物流企業(yè)將貨源、車輛、客戶的信息導(dǎo)入，并把各大物流企業(yè)的資源進行整合，節(jié)約時間和運營成本，也可促進物流企業(yè)間的合作。

　　5.3.2 加強發(fā)展多元化服務(wù)，提高增值服務(wù)功能。林安物流園區(qū)在目前階段應(yīng)注重發(fā)展增值服務(wù)功能，充分結(jié)合自身地處廣州空港經(jīng)濟區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，迎合時下客戶個性化的物流需求，發(fā)展航空與公路的多式聯(lián)運，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。另外林安物流園區(qū)應(yīng)加強提供物流金融服務(wù)，與銀行等金融機構(gòu)合作，提供有資質(zhì)的企業(yè)供應(yīng)商及客戶給物流企業(yè)，物流企業(yè)作為擔保者，促使他們能進行質(zhì)押融資等，打造“物流 + 金融”的增值運作模式，實現(xiàn)銀行、供應(yīng)商、物流的協(xié)調(diào)發(fā)展。還應(yīng)加強提供咨詢培訓服務(wù)和需求預(yù)測服務(wù)，加強人才培養(yǎng)體系，培養(yǎng)更多創(chuàng)新人才以適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)物流時代，并根據(jù)園區(qū)商品進貨、出貨信息來預(yù)測未來一段時間內(nèi)的商品進出庫量，進而預(yù)測市場對商品的需求。物流園區(qū)應(yīng)進一步提高信息增值服務(wù)，打造互聯(lián)網(wǎng) + 的物流園區(qū)，實現(xiàn)信息流、商流、資金流的三流合一。

　　5.3.3 政府應(yīng)提供資金支持園區(qū)的發(fā)展建設(shè) 。物流園區(qū)運營成本太高，如果稅率和各方面的資金成本太高，則會限制園區(qū)的發(fā)展。政府應(yīng)適當調(diào)低稅率、貸款利息，使園區(qū)和入駐企業(yè)有充足的資金發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　5.3.4 打造生態(tài)安全物流園區(qū)。林安物流園區(qū)應(yīng)實行循環(huán)型生態(tài)化改造，實行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施集中供應(yīng)，廢棄物集中回收，污染物統(tǒng)一處理。淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展智能基礎(chǔ)設(shè)施。增加綠化帶和綠化植物，打造宜商宜居的物流園區(qū)。加強園區(qū)衛(wèi)生檢查，加強園區(qū)巡邏，確保園區(qū)運作安全，避免意外事故的發(fā)生。

　　6、結(jié)論
　　在物流園區(qū)迅速發(fā)展的今天，高效的運營管理是園區(qū)取得可持續(xù)發(fā)展的重要因素，園區(qū)運營管理中的規(guī)劃管理、招商方式、贏利模式、體制政策決定園區(qū)運營質(zhì)量的高低。目前我國大多數(shù)物流園區(qū)運營管理還處于探索階段，要協(xié)調(diào)好政府、物流園區(qū)、入駐企業(yè)、銀行等多方的利益，實現(xiàn)經(jīng)濟利益與社會利益的協(xié)調(diào)發(fā)展。物流園區(qū)的高效運營離不開政府的政策支持，物流園區(qū)也應(yīng)不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)，提供增值服務(wù)，發(fā)展多元化的服務(wù)，真正實現(xiàn)滿足客戶個性化需求，建設(shè)現(xiàn)代化物流園區(qū)。(作者：陳詩琪)

中機院以研究和規(guī)劃為引領(lǐng)，以招商托管為支撐，從咨詢、規(guī)劃設(shè)計軟服務(wù)向開發(fā)運營領(lǐng)域邁進，形成多元化業(yè)務(wù)版塊。服務(wù)范圍涵蓋大數(shù)據(jù)、咨詢、規(guī)劃、招商運營及托管等5大類服務(wù)。
在招商服務(wù)中，本院提出“離岸招商、離岸孵化”的創(chuàng)新理論，通過以商招商、以資購商等多種招商形式推進工作，得到貴州省投資促進局、甘肅天水市政府、金鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等40多個地方政府和30余家知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的認可。經(jīng)手項目霍爾果斯經(jīng)開區(qū)伊寧園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈圖譜及招商策劃項目 / 普光經(jīng)開區(qū)天然氣化工產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜項目 / 太原市產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜編制項目 / 鹽城400平方公里灘涂用地招商策劃項目 / 湖北省孝感市孝南區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資環(huán)境推介項目 / 貴州省生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈圖譜及招商地圖項目 / 恩施硒茶產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商前置研究 / 孝南區(qū)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和招商策劃 / 貴州觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃
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