天安數碼城整合金融資源產業規劃研究解析

　     繼住宅地產和商業地產熱潮之后，產業地產開始“瘋狂生長”。

　　在聯東U谷進行大規模產業園項目擴張之際，天安數碼城集團則越來越快地朝著資源整合者嬗變，它的目標是做城市產業地產綜合運營商。

　　2013年8月，天安數碼城集團與平安銀行等攜手共同發起成立“天安數碼城創新共同基金”，并發放首期超過5000萬元銀行貸款。

　　這也是繼與全國規模最大的合伙制創投公司東方富海“聯姻”后，天安數碼城集團再次加強金融資源引進與整合。

　　伴隨著城鎮化進程的加速和房地產調控的深入，越來越多的住宅開發商和資本開始進軍產業地產，而這也恰恰引發業界對產業地產泡沫的擔憂。

　　天安數碼城總裁戴宏亮認為，傳統開發商對產業地產的貿然布局值得警惕，而成熟的產業地產運營商將迎來黃金時代。

　　金融整合者

　　經濟增速放緩再次讓決策層看到了促進實體經濟的特殊意義，調整優化產業結構和提升內源經濟動力，這也讓產業地產迎來史無前例的機遇。

　　但對于中小成長型企業而言，有近八成公司面臨資金難題，這個群體似乎永遠無法擺脫資金短缺和發展陣痛。

　　6月19日，李克強總理在國務院常務會議上提出，加快發展多層次資本市場，將中小企業股份轉讓系統試點擴大至全國，鼓勵創新、創業型中小企業融資發展。

　　戴宏亮表示，天安數碼城多年來都是順應這一國家政策的行業踐行者，金融扶持是天安數碼城模式的重要內容。

　　為了解決企業融資渠道的單一問題，天安數碼城在每一個園區均打造了集銀行、擔保、風險投資、小額貸款等為一體的投融資平臺。

　　借助該投融資平臺，為入園企業提供風險投資、私募形式投資、股權占有、咨詢管理、小額貸款、天使基金、創業基金等綜合金融服務。

　　這也是天安數碼城區別于其他產業地產運營商的顯著特征，目前國內也僅有華夏幸福、聯東集團等為數不多的運營商能提供金融資源。

　　在剛剛啟動的天安數碼城創新共同基金中，平安銀行無條件提供無限授信額度支持，它也是廣東省首家專門為科技型企業提供服務的銀行機構。

　　目前，平安銀行首期基金額度為3億元，后續金額仍將無限追加，2013年8月份基金一期發放超過5500萬銀行低息貸款，覆蓋40余家小微企業。

　　此外，天安數碼城此前還將自己持有的一部分物業作為出資，采用PE、VC、創新基金等方式，以股權投資的形式，參與到優質中小民營企業的設立、發展、擴張，直至上市退出等各個階段。

　　產業地產分化

　　強化金融資源整合能力，無非是為了更好地滿足天安數碼城的戰略轉型需求。在經歷長達20多年的產業積淀后，天安數碼城2012年在全國第一個提出了“城市產業綜合體”概念，欲打造成中國城市產業地產的引領者。

　　這種轉型在客觀上是要適應中國產業地產的趨勢變革，尤其是產業地產競爭者的不斷增加導致行業競爭加劇。

　　早從2007年開始，萬通集團董事長馮侖就開始籌劃進軍產業地產，并提出要成為國內最大的工業地產商。而綠地、陸家嘴、復地、鵬欣等開發商，以及TCL、海爾等企業也均涉足產業地產。

　　此外，澳大利亞嘉民集團、意大利維龍集團、新加坡普洛斯集團、美國安博集團等世界四大產業地產巨頭，在中國也在不斷跑馬圈地。

　　盡管有旺盛的需求存在，但這并不代表產業地產形勢一片大好。中投顧問高級研究員薛勝文曾提醒業界，國內產業園區建設的失敗案例遠多于成功案例，空置率高企是普遍的狀況，特別是商務園區的空置率高達60%，甚至更高。

　　在目前相對比較成功的產業地產商中，華夏幸福基業、華南城、東湖高新、海泰發展已經登陸資本市場。另外，有聯東集團、意庫園區、中天萬城、東方今典、北大資源集團、五礦產業園等運營商已經形成自身的商業模式。

　　在業內人士看來，正如“南有萬科、北有萬達”，目前國內產業地產已經初步形成“北有華夏聯東、南有天安數碼城”的行業格局。

　　根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院最新發布的《2013年中國房地產百強測評研究報告》排名，聯東U谷、天安數碼城和華夏幸福基業依次位居中國產業園區產業運營商前三名。上述報告顯示，聯東U谷已經在2012年底完成了16個城市25座產業園區的全國布局，2013年將達到40個，遠期將達到100個。

　　而天安數碼城經歷了從工業園到工貿園，再從科技產業園到城市產業綜合體的三次轉型，目前開發、運營和管理數十座園區，儲備開發建筑面積逾1500萬平方米，落戶企業超過4000家，孵化上市企業近40家，擬上市企業達50余家，被認為是“中國成長型企業搖籃”。