深圳豪宅盤熱銷百億元、參與激烈土地市場拍賣、簽下千億元文化旅游大單。這些都是華僑城集團近期做的事情。這家開創了中國“旅游+地產”商業模式并走出深圳大本營，先后在北京、上海、成都、武漢、天津復制了5個歡樂谷項目，奠定了在旅游和房地產行業龍頭地位的央企正在尋求轉變。

    被奉為華僑城集團“靈魂人物”的任克雷退任后，接棒的段先念如何淡化任克雷個人色彩，在“白銀時代”帶領華僑城創新突破“旅游+地產”模式，追趕上昔日的“戰友”如萬科、金地，都是急需解決的問題。

    經過一年多的蟄伏，段先念開始了大刀闊斧的變革。
 

推小鎮計劃

    盡管華僑城管理層一直強調，近兩年公司從未放緩在文化、旅游業務方面的投入。不過，還是無法減緩旅游業務業績的下滑。

在2015年年報中，華僑城旅游營業收入為123.21億元，同比減少18.68%，占總營業收入的38.22%，明顯低于房地產業務。為此，段先念給出的藥方是，繼續推進“旅游+地產”創業模式，創新“旅游+互聯網+金融”補償模式，深耕“文化+旅游+城鎮化”發展模式。

翻看段先念履歷可以看到，此前他在西安成功打造了“曲江模式”，即以文化為推動力，以城市經營為手段，達成文化、商業、旅游的契合，帶動當地原本低廉的土地迅速升值。

段先念認為旅游才是華僑城集團的核心業務，地產、文化、互聯網、金融都是為了旅游服務。因此，他創新了“城鎮化”模式，這符合國家新型城鎮化戰略。華僑城未來將利用自身開發優勢，積極在自然生態資源挖掘文化旅游價值，在全國打造100個特色小鎮。

    這種小鎮門檻在15~20平方公里，用一個核心區、多個次中心驅動的模式布局。

    在小鎮布局方面，5月份，華僑城與深圳龍崗區政府簽訂投資300億元的甘坑新鎮項目，后又與成都市政府簽下總投資為1200億元的天回鎮、黃龍溪、安仁古鎮項目。6月14日，華僑城和云南省政府簽訂了千億元大單，其中也包括打造特色小鎮。

    不過在業內人士眼中，房地產業務仍是華僑城集團賴以生存的根本。

    “發力小鎮項目也是華僑城集團另辟蹊徑尋找房地產發展的機會。旅游和文化在國家政策上受到鼓勵，有利于提高公司估值，在地方上獲取項目。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。
 

增加土地儲備 加快銷售

    為了保持華僑城集團文化旅游產業規模的“亞洲第一、世界第四”的位置，其不得不依賴房地產業務。從業績來看，地產業務占據華僑城總銷售收入的5成以上。 中國房地產報記者查看了華僑城集團10年來的營業收入，發現其地產業務在2005年、2006年、2011年、2013年、2015年均超過了旅游綜合業務，同時房地產業務的毛利率遠高于旅游板塊。

    2012年華僑城由于土地儲備快速增長，加上此前獲得的天價土地，讓其負債率增長迅速。為了避免超過央企負債率70%的政策紅線，華僑城不得不減緩土地拓展，改善負債。這也令其失去了很多機會。

    為了改善負債，2014年華僑城在深圳甚至出現了更改項目規劃的天鵝堡事件。

有接近華僑城集團的人士對中國房地產報記者表示，“天鵝堡維權事件，是因為其在深圳土地資源不多，不得已挖掘現有資源剩余價值，來產生更多的銷售額和利潤。和別的房企不同，華僑城對單一地區、單一樓盤的依賴性強。以南山區另一個豪宅盤純水岸為例，2013年純水岸15期推售60億元，但華僑城2013年地產營業收入是143億元，這意味著純水岸15期的4棟高層撐起了近一半業績。”上述人士表示，“自2008年開始，華僑城先后進行了兩輪大規模擴張，但直至目前，還沒有任何一個城市能取得其在深圳本土的業績。近幾年華僑城旅游綜合體發展的步伐比預期要慢，這也導致住宅土地儲備不足。現有模式在行業發生巨大變化的情況下，面臨的挑戰越來越大。”為了改變被動局面，即便發展略顯疲態，華僑城集團依然花了大代價進行土地補倉。去年6月華僑城集團以28億元收購了深圳花伴里旗下恒祥基地產51%的股權，獲得了6個舊改項目。去年11月，華僑城華潤招商聯合體以總價83.4億元取得北京豐臺南苑B組團地塊，隨后因價格過高，華潤、招商退出，華僑城獨立承壓開發。2016年1月，華僑城聯合華潤以69.32億元拿下上海蘇河灣地塊。

    由此，沉寂已久的華僑城在土地市場打破了局面，2015年年報數據顯示，華僑城旅游綜合及房地產業務累計土地儲備有604.09萬平方米，規劃總面積778.79萬平方米。其中報告期內新增土地儲備208.4萬平方米。
 

資本布局

    大刀闊斧改革的段先念，除了在市場布局增多，在資本層面也沒落后。他提出了混合所有制改革，通過定增引進寶能系；還實施股權激勵，即在新項目和虧損項目中，實施管理層項目跟投計劃。

   除了定增，華僑城還利用并購、輕資產化輸出等方式，拓展外部資源。華僑城還以重大資產重組，與云南世博旅游控股集團、云南文化產業投資控股集團、云南省城市建設投資集團簽訂全面戰略合作協議，加入了云南旅游（002059.SZ）的重組問題。

段先念認為，“要利用混合所有制低成本擴張的大好時機，實現跨越式發展。當很多國企都‘下海’的時候，華僑城將游得比誰都快，游得比誰都好。”