隨著國內冷鏈物流市場規模迅速擴大，生鮮電商、連鎖餐飲、新零售、跨境電商等新型終端渠道快速發展，這促使生鮮農產品流通節點逐步由交易聚集地向物流聚集地轉變。
在消費升級和政策支持雙輪驅動下，冷鏈物流行業發展模式也日趨多元化，其已不再僅僅以物流園區中的一個專業物流功能或單體冷庫倉儲形式存在，冷鏈物流園區已逐漸成為未來發展重要趨勢。
據有關協會組織統計顯示，在2010年國家發改委出臺的《農產品冷鏈物流發展規劃》中，我國冷庫總容量為880萬噸，2017年我國冷庫總容量為3610萬噸。伴隨著冷庫的大量新建，近幾年冷鏈物流園區成為一個蓬勃發展的新興事物。
近幾年，生鮮農產品流通節點區域正逐漸形成一批各具功能特色的冷鏈物流園區。
一、冷鏈物流園區六大類型
1、產地型冷鏈物流園區
產地型冷鏈物流園區主要面向在生鮮農產品全流通鏈條中，最復雜、最薄弱、發展空間最大的“最先一公里”環節，是以滿足農產品產地檢測、分揀、分級、初級加工、包裝、預冷、保鮮、產地集散等功能為主，專業服務于生鮮農產品產地標準化作業的冷鏈物流園區。
2、加工型冷鏈物流園區
加工型冷鏈物流園區內通常會建設大型加工車間及倉儲功能冷庫，并配套研發、檢測、生活服務區，區別于其他類型園區，該類型園區對排污、環保、用水、用電條件有較高要求。加工型冷鏈物流園區主要提供農產品初加工、深加工、中央廚房等服務功能。
3、交易型冷鏈物流園區
互聯網的高速發展，加快了交易環節去中間化進程，交易型冷鏈物流園區是以農產品批發交易為核心服務功能，形成冷鏈物流與市場交易相互促進、良性互動的服務模式。該類型的園區是傳統農產品批發市場深刻變革的體現，傳統的現金交易、檔口交易方式正被網上支付、無店鋪交易所替代，使農產品流通小批量、長鏈條、多環節、依賴信息不對稱而牟利的交易方式不斷透明化，未來冷鏈物流園區與農產品批發交易市場將互為融合。
4、樞紐型冷鏈物流園區
樞紐型冷鏈物流園區多處于農產品大型產地或銷地區域，該類型園區以多式聯運為紐帶，以區域中轉、集儲集運為主要功能，承擔著區域內大宗生鮮農產品產地或銷地的區域集散重任。
5、臨港型冷鏈物流園區
臨港型冷鏈物流園區多以綜合功能園區或業態聚集形式呈現，港口貿易、進出口報關保稅等是該類園區的主要功能。近幾年隨著進口食品貿易的快速增長，圍繞著進出口需求逐步形成對食品進口報關、檢驗、保稅、儲藏、轉運、跨境貿易等的特色集成服務;同時，基于互聯網平臺的完善，物流組織方式的多樣性，結算方式的靈活性，臨港的含義已不緊緊是臨海、臨空的實體港概念，近幾年發展迅速的內陸港同樣具備臨港功能。
6、區域配送型冷鏈物流園區
區域配送型冷鏈物流園區多數臨近大型銷地城市，除了承擔區域儲藏、分撥功能外，主要承擔城市配送功能，以多溫區、多品類、多頻次、共儲共配為特點，實現區域配送效率最高、成本最低的優勢。
二、冷鏈物流園區發展矛盾
經歷了一段時間的跟風建設后，一些冷鏈物流園區在實際運營中出現了各種問題，收回投資的前景渺茫。比如脫胎于農批市場的園區已不適應社會發展，比如認為冷鏈等同于冷庫的園區陷入了低價競爭的惡性循環，如此種種，不逐一而論。
目前，冷鏈仍然是充滿前景的新興投資領域。黨中央、國務院和相關部委每年都出臺多項支持冷鏈發展的相關政策意見，大量投資基金看好冷鏈領域，不少大型國企、央企和房地產企業轉戰冷鏈市場。
然而，冷鏈物流園區建設的難度依然存在，并且越來越大，主要體現在：一是土地資源逐年緊張，尤其是靠近城市消費區的優質物流用地，越是需要物流配套的大城市(比如北上廣)，越是土地緊張，物流中心年年外遷;二是冷鏈基礎設施投資重，同樣面積，低溫大約是常溫投資的3倍;三是冷鏈建筑形式與業務類型密切關聯，建筑一旦定型，日后運營的業務類型難以轉變，冷鏈運營的風險大;四是冷鏈建筑建設和運營的專業性強，需要耗費時間積累;五是政府對食品安全的監管日益嚴格，相關的冷鏈物流建筑要求越來越高。
如何順應發展趨勢又克服難點，建設一座運營良好、盈利可期、發展可望，滿足不同客戶需求和社會居民生活需求的冷鏈物流園區?這成為一個值得關注的問題。
三、未來冷鏈物流園區發展將呈現以下幾個特點：
多功能一體化
品質保障性、提高時效性是當前社會對冷鏈物流行業提出的剛性要求;現代化的冷鏈物流園區不能夠僅僅具備冷庫儲藏、冷鏈運輸等單一服務，多種功能冷鏈作業聚集在同一園區才能夠較好的滿足社會需求。因此，高效集合儲藏、加工、分撥、檢測、展示、交易、多式聯運等多種功能于同一園區內，成為下一步冷鏈物流園區發展的一種趨勢。
產業集群化
園區聚集著功能不同的冷鏈企業，依靠地理和區域經濟優勢，將運輸、倉儲、貨物進出口、物流加工與配送、信息處理及相關設備制造高效集聚集群，形成物流資源高度密集和管理運營極度專業的物流產業鏈條，從而整體提高區域內所有企業運行效率。
平臺網絡化
基于大數據、云計算的專業物流網絡平臺，能夠使園區之間實現互聯互通，幫助園區企業擺脫“點式經營”、“信息孤島”的困境;同時，網絡支撐下的冷鏈物流園區，更能夠充分發揮物流交易、電子結算、倉單質押、融資擔保等方面的服務功能;園區管理也由單一的房東角色向提供解決方案服務商轉變，通過園區平臺為入駐企業提供金融、信息、數據、供應鏈等一體化配套服務。
食品安全監管便利化
冷鏈物流園區的發展為政府監管部門進行食品安全的集中監管提供了便利條件，對推動食品安全保障體系建設，加強食品安全監管體制功能起到積極作用，能夠切實做到來源可查、去向可追、責任可循、安全可靠、集中監管。
