古人云推己及人，我們經常拿自己的立場觀念去推想客戶，想當然的去想企業的需要，這就是所謂的園區運營了，反過來想如果任何一個地方有法務有注冊服務產業就會被導入嗎?那么做園區的，先讀懂客戶，搞清楚企業選址的動機和最終決定力量到底是什么，再談園區運營。
中國本土公司的選址需求比外資公司要旺盛得多，這是很明顯的一個現象。2015年北京和上海的企業優質寫字樓成交占比均達到60%左右，其他城市占比更高。在中資公司里面，以金融公司和高科技公司的選址為主導。中資企業的選址具有很明顯的特點，企業開始追求辦公環境的卓越品質，希望辦公場所設計更人性化。
大型企業的選址必然以成本控制為導向，各部門逐水草而居。例如，研發中心要留在深圳，深圳的政策對人才的吸引力很強。而生產制造部門選址面積需求較大，不一定落戶在城市中心區，也不一定在中心城市。大型企業發展規模越來越龐大，它肯定會有這樣的一種挪移。
誰是準客戶?
選址訴求的本質和背后的邏輯。從企業端稱為選址，從園區端稱為招商。選址分為三個維度去論述：戰略選址、政策選址、市場要素和企業發展要素產生的產業協同轉移產生的選址。行話稱為戰略選址、剛性選址。
剛性選址：可以思考他們為什么要選址，根據選址動機能捕捉到哪些信息?根源是什么?“動機”如曉得企業選址是因為政策要素，成本要素，環保的要素、財稅要素等所產生的訴求，這些都是剛性訴求!
重新定義園區價值爭論點
園區的價值是什么呢，如果園區沒有價值那企業為什么會選擇你呢?企業的痛點就是園區要做的內容，稱之為運營體系，嚴格講運營體系是企業的經營服務體系，而不是企業的消費的服務體系，是兩回事。
戰略選址本質：他的底層邏輯，初心、戰略、模式，運營，內心的訴求，目標，愿景都非常的清晰，個人觀點：對于企業本身對選址訴求是企業戰略及商業模式重要的組成部分，是想成為細分行業獨角獸的重要載體。
對于園區必須具備如下要素：載體要素，資本要素，市場要素，資源要素，人才要素、政策要素六個非常重要的要素，要不只能看到人家選址，光你著急，人家企業不著急，當然這里邊還有信任的要素等其他要素。
高科技企業的選址需求
1、一般需求的面積很大，需求面積很大反而不一定是進入核心區，會考慮新興產業區域。
2、由于嚴格的辦公設施成本控制，成本的控制會占到選址需求的50%。可以說，如果我有10個需求，按百分比來講，單一的成本控制，可能就會占到整體需求的50%。再者，高科技公司不一定要落戶在城市核心區，核心區擁擠的道路交通，反而限制IT人才的流入。人才的聚集地，是高科技公司選址的重要考量。
3、建設園區，構建更人性化更靈活的辦公場所。
高科技產業園區和新城而言，它的開發至少需要具備四個關鍵基礎：
科研和教育
產業園區的發展需要有充足的人才庫、高質量的基礎教育，以及良好的高等教育和研發環境。不論是硅谷，還是下文將涉及的美國城市奧斯汀，它們都具備了優質的科研和教育資源，為成功的高科技產業園區發展提供基礎性的支持。
環境
環境因素決定了空間的宜人性和多用途性。這些因素包括：生態環境是否宜人;職住是否平衡，這影響了一個區域中人們的通勤時間和成本;環境是否緊湊，使人們通過步行、公共交通就可以到達周邊想去的地方，而不需要依賴汽車;是否擁有充滿活力且能滿足多元需求的混合功能;是否有便利的公共服務設施，包括醫療等;主干道或高速公路沿線是否擁有尺度適宜的制造業空間。
管理和政策支持
政策支持中重要的一點在于是否擁有穩健的房價政策和經濟適用房。在中國的特殊環境下，它還包括是否有優惠的落戶政策、優秀人才引進計劃等。這些因素決定了一個區域在吸引優秀人才方面的競爭力。
可達性和基礎設施
區域是否適宜步行、提供多種出行方式的選擇，以及數字化的基礎設施(比如智能交通、智慧城市)建設得如何，這些將長遠地影響區域里各種活動的開展以及與外部社區的互動，它們往往是創新與活力的來源。
園區要吸引優勢企業，從哪些方面發力?
1、政策導向，園區在稅收、人才引進等方面給予企業優惠;
2、建設完備的基礎設施，如修建道路;
3、建設完善的配套設施，如餐飲、配套酒店、學校等。
