隨著市場經濟的發展，中國已經躍升為全球最大的經濟體，每年的經濟增長穩定在6%~8%，但與勢頭大好的經濟形勢不同，物流作為社會發展的重要支撐，仍受困于起步晚、基礎差、科技含量低、信息化能力不足，成本常年高達15%以上。物流園區的概念是從德國、日本等物流比較發達的國家引入的，近年來在我國發展很快，已成為一個熱點投資領域。
1999年國內的第一個物流園在深圳出現，作為物流行業的運營載體，物流園能夠助力物流業更加規模化和集約化，它的出現無疑奠定了我國現代物流發展的基礎。也是這時開始，許多地方政府積極規劃并建設物流園區，瞬間興起了一股園區熱。
物流企業最集中的園區是貨運服務類型，也正是這種類型的園區，其建設成本最低、最容易落地復制。而貨運站場在建園的熱潮下開始盲目擴張，逐漸脫離了原有的發展軌跡，各種不達標的、違建的園區層出不窮，比例高達80%，自此，物流園區開始進入了野蠻生長的階段。
從我國的實踐來看，近年來物流園區建設進入了一個高速增長期，在推動物流產業的發展中發揮了重要的作用，在今后的物流產業轉型升級中，物流園區的建設仍然處于一個重要的戰略地位。但是也出現了不少問題，有的甚至相當嚴重，必須認真對待，尋求解決的思路。
缺乏規范化
大部分小園區在建設時期沒有進行過科學的規劃，加上物業的不作為，導致整個場地的管理缺乏規范化，尤其是倉庫面積和場地車輛回旋的空間不夠，高峰期時，車輛進不來也出不去，常常造成附近的交通堵塞，企業們苦不堪言。
同質化嚴重
在前幾年建園熱潮的影響下物流園區的擴張速度非常快，但這種只具備簡單的倉儲存貨、場地周轉能力的園區，能夠被快速復制并落地，同一地區的園區之間會不可避免的出現同質化競爭，對于物流企業來說起不到什么助力作用。
吸引資本能力弱
這些大量的違建園區不僅隨時面臨著被拆遷的風險，而且園區內的企業都是一些規模小、資金實力弱、盈利能力差的專線企業，加上同一地區的園區比較集中，所以往往吸引不到資本的入駐，發展前途遙不可期。
這些問題被業界稱為園區亂象，是各地普遍存在的，影響著園區的集散功能和整體網絡的合理布局。針對這些問題，園區未來如何可持續發展還需要重點在這些方面有所突破。
合理招商
擺脫低價競爭是很多專線企業夢寐以求的事情，而同一個園區內如果聚集了多家相同線路的租戶，企業間難免會發生低價競爭搶客戶的事情，最后將市場環境搞得烏煙瘴氣。所以，建議各園區在招商時，要有選擇性的挑選入駐的企業，盡量在園區內部署多元化的企業，以及資源能夠互補的企業，如省內短線、省際干線、城配等企業都該被吸納。
業務聯盟
如果園區內的企業出現了很多同線路的情況，那么園區應該適當引導企業們形成同線路聯盟或者同線路整合的合作，將競爭轉化為合作，而不是坐視不管。在此時，園區不該只扮演物業的角色，而是開展園區內部會議，拉動租戶們進行溝通合作，做牽線人。
園區間的資源連接
除了引導企業方面要做努力，在資源共享方面，園區應該在全國范圍內開展合作模式，同一地域或者同一類型的企業可以嘗試資源連接，以園區內現有的企業資源為切入點帶動區域間的合作。
定位精準
專線缺乏信息化技術以及專業的技術設備，園區如果能從這方面入手進行改革，也算是在幫助專線企業轉型發展。
