近來，“以房養老”話題再次引起關注。         2014年6月，保監會發布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，正式啟動為期兩年的住房反向抵押保險試點。 然而兩年試點期已到，效果卻不如預期。截至2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢4個試點實施老年人住房反向抵押養老保險的城市，僅有42戶家庭57位老人參與并完成了承保手續。這讓社會開始反思國內的“以房養老”方式，緣何國內老年人對此持保留態度？怎樣才能是養老地產得到很好的發展？

  董阿姨告訴記者：“我哪里放心把房子做這種養老式抵押啊，房子還要留給兒子呢。”張阿姨則表示：“我寧愿給自己買保險，也不會把房子抵押給銀行。這個房價說不清楚的，他說多少就多少啊。”

  實施試點的4個城市已是國內思想較為開放的城市，卻依舊呈現不受歡迎的狀態，可想而知，其他中小城市的開展更將是一大難點。目前在國內的保險企業中，也只有幸福人壽一家開展了該項業務，公司在售的“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險a款”是市面上唯一一款住房反向抵押養老保險產品。開發商也鮮有對此感興趣者。

  國外先行

  事實上，“以房養老”政策由來已久，美國政府自1989年開始試點運行“以房養老”，到1998年轉為正式項目，美國也算是該政策實行較為成功的國家。“以房養老”在美國被稱作“房產凈值轉換貸款”或“反向抵押貸款”，也有人稱其為“倒按揭”，雖然較為成功，但在美國依然是小眾業務。

  諸多業內人士一直呼吁將發達國家的成熟經驗引入國內。“以房養老”方案最早提出者孟曉蘇表示，在2億老年人中，多數65歲以上的老人沒趕上高工資，也錯過了商業保險機會，僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。

  目前，國內提出的“以房養老”，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，也就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用；而美國提出的“以房養老”卻與傳統抵押貸款不同，“反向抵押貸款”不需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款，如果房產價值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人，如果房產價值不足以償還貸款本息，由政府負責補足差額。子女如想繼承房產，也可將貸款本息還給銀行，然后將房產贖回。

  機制亟待完善

  目前，保監會已發布通知，將老年人住房反向抵押養老保險試點期限延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東四省的部分地級市。

  保監會方面稱，由于該項業務流程復雜、存續期長，涉及房地產、金融、財稅等多個領域，業務流程管理和風險管控難度較大。因此，有必要在4個試點城市的基礎上，通過延長試點期限、擴大試點范圍的方式，探索反向抵押保險在不同地域、不同層級市場發展的有效路徑。

  《東地產》記者在調查過程中發現，大多數老年人對于“以房養老”的疑慮在于房價問題。董阿姨明確提到：“房地產市場本來就不穩定，房價跌宕起伏。保險公司又沒有一種明確的規定，之前成都不就有個老人好幾年都只拿1000嗎？”

  另一方面，由于按揭率是根據所抵押房產的價值和老人的預期壽命來計算的，以保證放貸安全。但生老病死不可預測，保險公司面對無限制的周期貸款和利率變化以及所抵押房產的價格走勢，同樣存在貸款風險。貸款額少，老人不樂意；貸款期長，保險公司可能要吃虧。

  據悉，在發達國家，“以房養老”有著成熟的運作方式，比如，房價一旦出現波動，就有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。

  業內人士指出，“以房養老”若想得到市場的認可，或許還需進一步借鑒國外經驗，完善各項機制，避免房價問題與保險機制的風險。