作為區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，產業園區擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列重要使命。經濟新常態下，產業園區所承載的歷史使命和任務正發生深刻變化，經濟轉型升級進入深水區，新興產業快速發展的現階段，產業園區的轉型升級創新也是無止境的。產業園區要面對經濟新常態和新產業的發展，這也是產業園區轉型、創新、升級的前提條件，并從中找出轉型創新路徑。
 

 

一、開發主體市場化

產業園區開發一般有政府主導型、政企合作型、企業主導型三種開發模式。隨著政策逐步收緊，地方政府在園區開發中的作用逐步減弱。以華夏幸福、聯東U谷為代表的專業化園區開發公司的規模、實力、品牌及專業化效應逐步顯現，在園區開發中將占據越來越重要的地位。

 

二、產業定位不斷更新

產業是園區的靈魂，產業定位直接決定著園區的成敗。隨著經濟發展日漸成熟及競爭的日趨激烈，園區的產業定位只有更加精準化，才能為招商、制定政策等環節的工作打好基礎。應在對各細分產業的外部發展環境和內部發展條件進行系統分析和整合對比的基礎上，得到科學的產業發展組合，使園區產業定位更加精準，這樣有利于打造產業生態圈，使園區內企業獲得更加良好的生存和發展空間。

三、要素配置軟性化

原有的產業園區開發模式中，政府提供土地資源，在招商運營中用財政補貼吸引企業入駐。在地區經濟不是足夠發達的時期，這樣的模式非常管用，但是隨著經濟的發展，目前企業之間的競爭也升級到了產業鏈競爭，企業更關心資源和要素，包括人才是否充足、社會服務是否優質、金融支持是否便捷等等。特別是互聯網、信息類等高新技術行業，企業最為關注的要素為高級人才、政府服務、同業集聚、政策和生活服務等項要素。除了在行業內占據絕對優勢的超大型企業，一般情況下，之前是要素跟著企業走，現在是企業根據要素選擇位置。
 

四、產業發展生態化

產業發展生態化園區的核心點是各種要素、各個主體互為連接，是共生關系。這是未來園區的主要方向，但生態型園區的建設不是一步到位的，資源要素也有一個積累過程。在很長一段時期內，開發型園區和生態型園區會同時存在。
 

五、園區產品迭代化

生態是不斷進化的，在園區設計之初，就要給將來的調整留下空間。這個道理和現在的購物中心運營一樣，要不斷調整才能有新的活力，什么是主力店，什么是次主力店，什么是可以靈活調整的部分。因為企業也是不斷更新迭代的，不同的時期，企業需求也不同。
 

六、基礎配套社區化

隨著產業的不斷升級，入園企業員工中高級白領的比例不斷增大，90后員工也開始大量出現。這些員工對生活品質要求較高，對社會服務配套的需求也大幅提升，只重產業不重生活的園區已經難以適應需要，直接影響了園區的招商工作。

在園區的社會化配套中，既要需要設置餐飲、超市、美容美發等生活性服務設施，滿足員工的基本生活需要;配套住宅、醫院等福利設施，滿足員工的居住安全需求;也要設置學校、圖書館、博物館、音樂廳、歌劇院等文化設施，滿足員工文化教育需求;建設購物中心、游樂園、電影院、健身中心等娛樂設施，滿足員工休閑娛樂需求;咖啡廳、茶館、酒吧等社交設施，滿足員工社交需求……建立居住細胞-鄰里中心-綜合片區三級生態社區模式，打造“5分鐘生活工作圈”已成為潮流。
 

七、園區服務中介化

隨著產業不斷升級和商業環境的日趨成熟，企業對服務的需求亦呈現多樣化、專業化趨勢，園區開發運營公司已經沒有辦法提供這樣的服務，引入各類專業服務商成為必然。

這些專業化中介服務機構的代表是以科技成果轉化、公共實驗室為主的科技創新服務機構;以人才就業、招聘、培訓、高端人才引進為主的人力資源服務機構;以創業投資、融資中介為主的金融服務機構;以企業宣傳、推廣為主的商務服務機構;以財務、法律、管理咨詢為主的專業服務機構等。

產業園區轉型升級
 

八、園區政策的個性化

原來各地在招商引資時，常用的政策手段是土地、稅收和財政支持的“老三樣”。隨著國家政策收緊，原有的手段逐漸失靈。

主要的變化體現在兩個方面：一是政策制定主體，由政府變為“政府+開發運營企業”;二是由于園區入駐企業和服務機構類別的增加，需求呈現多樣化特點。

面向未來，在充分了解開發運營企業、入園企業、入園員工和服務機構等不同主體的需求基礎上，根據產業定位和區域特點，針對不同主體分別制定個性化政策成為趨勢。
 

九、招商體系的專業化

隨著園區產業定位不斷聚焦，對招商隊伍和招商人員的專業素質要求越來越高，傳統的“全員招商”、“三同招商”已經難以適應形勢的變化。園區招商工作要以專業化的園區規劃為指導，以產業鏈招商為導向，差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平臺，形成專業化招商體系。
 

十、盈利模式的多樣化

傳統的產業園區，盈利主要來源于售房、租房和物業服務收入。隨著“新經濟”的快速發展，園區物理空間成為“共享資源”，廉價甚至是免費提供成為趨勢。相應的，園區的盈利模式也由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”、“服務模式”轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關系，而是成為一家人。通過成立產業投資基金，入股入園企業，同時提供專業化的服務，共同享受入園企業的成長收益。
 

十一、融資渠道的多樣化

產業園區開發通常投資巨大，在自有資金、銀行貸款、銷售回款等傳統融資方式的基礎上，越來越多的產業園區開發企業尋求在融資渠道方面積極創新，通過結構化融資方案解決資金需求，提升開發效率，降低開發風險。
 

十二、園區競爭的平臺化

作為產業發展的平臺，園區間競爭不是傳統企業間的“肉搏戰”，也不再是單純的“區位”、“交通”等要素間的比拼，而是更全面、更深層次模式之間的戰爭。園區之間除了拼政策、拼區位，更重要的是品牌、管理、資源和生態網絡之間的較量，是不同平臺間的競爭。

 

園區在發展到一定階段后會面臨空間的局限，進行異地拓展將是必然選擇。在異地拓展時，品牌輸出、管理輸出和產業生態輸出將成為關鍵。有實力的產業地產商不僅能通過品牌和管理輸出來打開發展空間，更能將自身資源和產業生態導入到新的區域，這將成為未來產業地產商最為重要的競爭力之一。
 

十三、投資參與跨界化

新形勢下，產業園區領域的參與者已經不局限于原有的政府、產業地產商、房地產商，投資參與主體逐漸豐富多樣，傳統制造企業、互聯網巨頭、資本乃至媒體均開始涉足產業園區投資，投資主體跨界化趨勢明顯。

傳統制造企業海爾打造的海爾工業園和海爾云谷、互聯網巨頭阿里巴巴打造的菜鳥電商產業園和恒生科技園、科技媒體36氪打造的氪空間、風險投資洪泰基金打造的洪泰創新空間，都是跨界參與的典型代表。
 

十四、產業園區虛擬化

以互聯網為代表的新經濟正在蓬勃發展并對各行各業進行著深度改造。產業園區亦改變一貫重資產的特點，將會出現越來越多的虛擬化產業園區。在投資參與跨界化的同時，原先的產業園區開發商也在找互聯網化的方式，一些園區開始做社群運營，并把更多功能放到了線上。