經過40年的發展，中國產業園區經濟雖然取得了顯著成績，但也出現了不少問題。歸納起來，主要表現在以下3個方面:一是園區主導產業趨同，同質化特征明顯；二是開發過程“重量輕質”，難以形成合理分工布局；三是園區政策依賴性強，要素利用率較低。
如果以微觀的視角看，整個“十三五”時期，我國產業園區中的許多入駐企業因沒有依據產業鏈形成專業分工，所以仍處于“低效率區”。部分地區產業園區內產業發展領域表現出“重企業、輕產業”的不良現象，企業更多的是各自為戰，未能形成產業鏈上下游合作的整體力量。產業園區的分類管理模式也導致了園區內產業缺少合理分工，而相關的短期考核目標，迫使園區走向綜合化，而不是集中化、專業化的特色產業區，由此而導致的產業園區產業結構、技術積累、要素集聚和所處制造業價值鏈位置不足以支撐產業園區經濟發展質量的提升。
許多產業園區的建設主要還是依靠政府推動，如土地開發、基礎設施建設等，都主要由政府投資。另外，產業園區為入駐企業提供大量的政策優惠，優惠政策的實施可以吸引一些具有示范效應的大項目和大企業入園，但是也會增加企業的依賴性，影響產業園區市場化運營機制的建立。
以鳥瞰的視角縱觀國內各個地區產業園區，其運營仍然各自為政，為了招商引資而不顧園區經營效益，無底線提高政策優惠額度，許多科技企業入園的動因主要是享受國家給予園區的優惠政策，而不是產業園區的產業集群效應。
自2012年以來，中國產業園區數量不斷增加，傳統產業產能過剩的不平衡態勢加劇。中國產業園區整體空置率高達43.2%，即使在商務發達的上海，商業園區的空置率也超過10%、部分地區的園區空置率甚至超過20%。過高的空置率嚴重擠壓入駐產業園區內的企業利潤率并影響其資本使用效率。
產業園區發展轉型屬于推進我國經濟發展提質升級、保障經濟安全的國家級戰略內容，產業園區發展轉型升級的實質是我國經濟發展體制機制創新，深化改革開放，探索政策試點，為推廣示范積累成功經驗的重要先行區。
全球貿易競爭格局正在發生變化，國際制造業產業分工格局正在重塑，新一輪工業革命和產業組織變革與我國加快轉變經濟發展方式形成歷史性交匯。著力推進“中國制造2025”實施，推進制造業發展全面升級，也迫切要求中國產業園區進行與之相適應的轉型升級。
中國改革開放的實施順應了產業發展空間布局的科學規律，將經濟發展中心與產業布局向沿海、沿江等交通便利、人才與科技資源充足、區位優勢明顯的地區集聚，同時，出口加工和國際貿易的快速發展加強了中國主要港口的集聚力，從而在長三角和珠三角等東部沿海地區涌現大量新興城市。
產業園區轉型的重要一環就是園區內產業轉型升級，這就要求積極有效地引導戰略性新興產業、高新技術產業在園區內落地，及時配套現代服務業集聚、融合發展，這些不僅是支撐和引領園區轉型升級的新的增長極，也是產業園區經濟發展質量提升的重要抓手和主要著力點。
未來一段時期，要繼續深化改革開放，著力打造產業聚集推動型、經營主體帶動型、科技創新驅動型、生態循環促進型、三產融合引領型、服務支持拉動型等具有鮮明特色的現代化綠色產業園區。推進各優勢產業的融合和集聚，進一步促進產業園區專業化市場的形成，轉變園區經濟的發展方式，走集約型內涵式發展之路，以數字融合、智能融合、產融結合、產城融合等模式，持續推動園區產業跨越式融合協調發展。同時，加快各級各類產業園區主導產業與上下游相關產業和配套產業的融合與集聚發展步伐，引進、整合和強力發展名優產業帶動其他相關產業的發展。
隨著新工業革命爆發和信息技術的發展，大數據、互聯網、人工智能等技術深入人們的工作生活，新技術的作用越來越凸顯并不可替代，在消除信息不對稱的同時還在改變著人類的工作與生活方式，面對新技術革命的重大變革，產業園區轉型升級更為緊迫。
新工業革命帶來的技術變革可以帶動園區人才、信息、資金、數據等各類要素的鏈接，依托產業園區鏈接城市、鏈接創新、鏈接服務、鏈接生活，改造傳統產業園區，將大數據、互聯網、人工智能等技術資源整合到產業園區里面，對產業園區內企業進行更優質的服務，讓產業園區自身產生裂變，實現本身的升級。
同時，新技術與智能制造的應用可以將傳統產業園區打造成新式智能、智慧園區，解決產業園區面臨的惡性競爭和產業同質化嚴重的問題，將以往的資源招商型產業園區向品牌經營型產業園區轉變，將企業集中型產業園區向產業集聚型產業園區轉變，從而實現傳統園區向智能、綠色、智慧化園區的成功轉變。新工業革命帶來的新技術既是未來產業園區轉型升級的支撐，也是指引未來產業園區升級的發展方向。
借助以大數據、互聯網、人工智能等為代表的新工業革命技術，推動園區產業從傳統型向現代適用型、科技領先型和經濟實用型轉型主要表現在兩個方面。
一是基于大數據、互聯網、人工智能等技術的發展，通過新技術和模式重新構建產業組織與生態，實現產業價值鏈的進一步分解和重新組合，依托傳統產業園區衍生出平臺經濟、產業眾籌、眾包等新的園區發展模式，推進產業園區轉型。利用新技術進一步強化產業園區現有的比較優勢，鞏固制造業重要承載基地的地位，提升園區產品的高科技含量和附加值。
二是基于新工業革命技術的加速推廣應用，通過推進產業園區打造智能化、柔性化、開放化OEM制造業平臺，實現對產業園區內制造業的智能化改造，逐步形成基于新技術的產業園區內部與產業園區間的分工協作，進而推進產業園區轉型升級。
新工業革命以來，工業化和信息化的融合發生了質的變化，由互聯網制造、智能工廠、工業機器人、3D打印、大數據、人工智能等新技術應用推動的產業智能化革命已經到來，必然要求傳統工業園區加快推進園區智能化改造來提升產業承載能力。從園區間協作來看，依托大數據支撐進行產能優化重組，整合產業園區原有基礎設施與創新孵化器，可以打造智能化、柔性化、開放化的共享制造平臺。
建立和完善以市場為主導、政府監督為引導的產業資源管理體制，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，主要依靠市場來配置土地、礦藏、資金、資產、勞動力、技術、人才等資源。同時，結合全面深化地方政府體制改革，規范政府經濟監督管理和為各類市場主體服務的職能，完善監管和服務體制機制，制定法律法規和政策，營造有競爭力的投資、創業和產業發展的良好環境。全力聚集一批投資規模大、技術含量高、經濟效益好、創新能力強的產業項目落地園區，推進產業園區轉型升級發展。
探索新的投融資體制機制，在強調保障政府調控能力有效有力的前提下，強化企業融資方式多元化和投資主體地位。在公平開放的市場環境下，園區所在地區政府盡可能精簡下放投資審批事項和改進新項目核準方式。激發民間投資活力，規范發展市場直接融資，強化地方金融及中介服務行業服務實體經濟的能力，加強統計監測和風險防控等。
積極構建產業園區投融資平臺，在園區管委會發揮主導作用的前提下，多采用市場化手段，來整合各種形式的投融資公司。可以在部分園區“先行先試”，探索運用資產證券化方式融資，將土地和實物等優質資產進行證券化融資，盤活園區存量資源，增加現金流，推進產業園區轉型升級。
在“十三五”時期，已有諸多園區突破了第四代園區，逐步進入創新突破階段，作為產業核心驅動力和承載平臺的產業園區，更是肩負著啟蒙、引導、實踐之重任。從市場運營的角度看，未來科技園區的概念，應能夠樹立起行業高度和運營品牌，引領園區未來趨勢。未來的產業園區有標榜生態，亦有標榜智慧，亦有園區標榜“生態智慧園區”，低碳、綠色、環保、智慧化等。
隨著產業專業分工的深化，產業園開發的專業度不斷顯著，如物流產業新城、健康醫療創新產業園、新興金融科技產業園、文化創意產業園等。誠然，產業園區的發展需要政府推動及政策支持，但市場化、專業化的產業園區有望成為市場的主流。
未來的產業園將走向專業化、主題式、產業鏈和價值鏈型的道路，并遠離工業區模式，成為產城一體、宜居宜業的生態智慧新區。同時，產業園開發需要更專業化的產業研究隊伍、規劃設計隊伍、招商運營隊伍。面對產業升級的需求和人們對美好生活的追求，產業園仍面臨著擴容、提質升級和調結構的要求。
中國的園區經濟雖只有40年的發展歷程，卻是每隔一段時間就邁上一個新的臺階，園區的發展戰略在不斷轉型和升級過程中為我國經濟發展做出突出貢獻。園區功能形態的變化和發展為主線，國內大部分產業園區，已開始進入“第四代”產城融合的復合發展思路，經歷了產品思維、產業思維到投行資本經營思維的轉變。
在新舊動能轉換重要拐點時期，產業園區發展不僅亟須在管理體制、市場機制、運營模式上深化改革、創新思維、擴大開放實現“二次創業”，更需要從發展方式、模式上進行全面化、立體化的創新。產業園區模式曾經對我國經濟發展起到了重大支撐作用，成了區域經濟與產業經濟的主要平臺與載體。
從過去20年的四個“五年規劃”中，可以通過各個規劃時期的產業重點，清晰地看出我國產業在宏觀經濟戰略的指導之下不斷調整發展的歷程。隨著產業園的演化和發展，園區承載的功能日益多元化，大量生產活動在園區內并存聚集，從而推動了產業園的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。
