城鎮老舊小區改造是提升居民生活品質、推動城市更新和擴大有效投資的重要民生工程。2025年，地方政府專項債券政策進一步優化，明確將城鎮老舊小區改造納入重點支持領域，通過專項債資金撬動社會資本參與，破解改造資金瓶頸。根據財政部及國家發改委最新政策導向，專項債資金優先支持手續完備、收益可覆蓋的改造項目，重點解決小區基礎設施老化、公共服務缺失等問題，助力構建“宜居、韌性、智慧”城市。中機院爭資立項小組結合2025年政策動態，系統梳理老舊小區改造專項債申報要點，為地方政府規范申報流程、提高資金使用效率提供參考。  

一、主管部門  

1. 財政部門：統籌專項債額度分配、資金監管及償債計劃審核，省級財政部門負責全省項目申報統籌。  

2. 發展改革部門：審核項目與國家規劃、年度投資計劃的契合度，牽頭項目儲備庫管理。  

3. 住建部門：作為行業主管部門，負責改造方案技術審查、實施進度督導及改造標準制定。  

4. 自然資源部門：核實用地性質及規劃許可，確保改造不涉及違規用地。  

二、政策內容  

1. 支持范圍擴大：明確將老舊小區改造納入專項債重點投向，支持改造內容包括水電氣暖管網更新、加裝電梯、停車場建設、適老化改造等，需明確改造小區數量及涉及戶數（如“改造30個小區，惠及5000戶居民”）。  

2. 資本金比例優化：允許專項債資金作為項目資本金，比例上限提升至25%，緩解地方財政壓力。  

3. 收益機制創新：鼓勵通過停車費、廣告位租金、充電樁運營等收益覆蓋債券本息，支持“肥瘦搭配”項目打包申報。  

4. 優先支持條件：手續齊全、年內開工的項目優先納入發行庫，高風險地區限制新增申報。  

三、支持范圍  

1. 改造內容：  

   - 基礎設施類：供排水、供電、供氣、供熱管網更新，道路修繕，消防設施升級。  

   - 公共服務類：加裝電梯、無障礙設施、社區養老中心、便民服務站建設。  

   - 環境提升類：綠化亮化、垃圾分類設施、智慧安防系統安裝。  

2. 量化要求：需明確改造小區數量、總建筑面積、涉及戶數，例如“改造小區20個，建筑面積50萬平方米，惠及居民8000戶”。  

3. 負面清單：禁止用于房地產開發、商業綜合體建設及樓堂館所裝修。  

四、申報條件  

1. 項目合規性：納入省級老舊小區改造規劃，取得立項批復、用地預審、環評批復等手續。  

2. 收益自平衡：項目收益覆蓋融資本息1.1倍以上，收益來源需具體可行（如停車費年收入200萬元）。  

3. 資本金到位：資本金比例不低于20%，可通過財政資金、居民自籌或專項債資金（符合條件）解決。  

4. 前期成熟度：完成初步設計及施工圖審查，取得施工許可證或規劃許可“三證”之一。  

五、審核要點  

1. 投向合規性：嚴格核查是否屬于老舊小區改造支持目錄，禁止捆綁商業開發。  

2. 收益測算合理性：審核收入來源的可行性（如停車費單價參照周邊標準）、用戶覆蓋率（如小區車位使用率≥80%）。  

3. 手續完備性：重點查驗用地、環評、施工許可等核心要件，未取得標識碼的項目不予入庫。  

4. 風險管控：高風險地區需額外提供債務化解方案，存量債務率超警戒線的區域限制新增申報。  

六、申報窗口及流程  

1. 申報時間：  

   - 提前批：每年11月10日-15日，重點支持續建項目。  

   - 常規批：次年3月啟動，支持新開工項目。  

2. 流程步驟：  

   - 儲備入庫：通過“國家重大建設項目庫”提交項目基本信息，取得儲備庫編碼。  

   - 方案編制：編制《實施方案》《財務評價報告》《法律意見書》（“一案兩書”）。  

   - 省級評審：財政廳組織專家評審，通過后納入發行備選庫。  

   - 額度分配：省級統籌分配額度，優先支持成熟度高、收益顯著的項目。  

七、資料清單

       結語  

城鎮老舊小區改造專項債申報需緊扣政策導向，強化項目收益設計與風險防控。地方政府應提前謀劃項目儲備，完善居民協商機制，并通過多部門協同提升申報效率。2025年政策進一步向民生領域傾斜，為城市更新提供了重要機遇，建議各地精準對接支持范圍，推動老舊小區改造與城市功能提升深度融合。