以地產開發為核心的產業園區開發運營模式，在國土政策逐漸收緊的大趨勢下，面臨巨大挑戰。以中關村軟件園為典型案例，研究如何推動產業園區收入結構由地產開發為主向產業服務、產業孵化、產業投資多元協同的后地產開發模式轉變，更好地促進產業結構調整和服務國家創新驅動發展戰略。
1 中關村軟件園發展現狀和問題
“中關村軟件園”是由中關村、軟件產業和產業園區3個關鍵詞組合而來，正是這3個含義不同卻又緊密關聯的單詞相互交匯所形成的國家意志，孕育并催生了中關村軟件園。因此，中關村軟件園從誕生之日就被賦予了實現國家戰略意圖的歷史使命。經過21年的開發建設，中關村軟件園已經形成聚集800余家IT企業、8萬余名專業技術人員、產值近3000億元的專業型產業園區。
連續多年高強度的開發建設也帶來一個問題———土地資源開發殆盡。通過土地出讓和載體租售獲得收益的運營模式已不可持續。在全國土地資源的獲取越來越困難、土地開發成本越來越高的大環境下，以一級土地開發為基礎的傳統產業園區運營模式受到越來越大的制約。中關村軟件園經過21年的開發建設，已經完成全部2.6km2的土地出讓和載體建設，一級土地開發和二級載體建設為軟件園的長遠發展營造了非常好的產業環境和基礎。專業型產業園區的特點就是產業相關度高，如何利用園區大型企業盈利能力強、資金充裕的特點，建立軟件園產業投資基金，結合雙創大潮，整合園區內9家孵化器，400余家初創型科技企業資源，探索一條產業投資和產業孵化利益共享、風險共擔的創新運營模式成為當務之急。
2 態勢分析(SWOT)
2.1 優勢
1)區域優勢。中關村軟件園位于海淀區東北旺地區，交通便利。同時周邊分布著生活配套豐富、人口密集的上地、西二旗、回龍觀等大型居住區。海淀園是中關村科技園區的發源地，先后歷經了北京新技術產業開發試驗區、海淀園、自主創新示范區核心區等發展階段，有中關村創新政策支持的“先發優勢”。
2)產業優勢。園區產業與北京市重點發展領域高度重合。如以瑞斯康達、亞信為代表的新一代信息技術產業，以北京君正、芯原微為代表的集成電路產業，以樹根互聯為代表的智能裝備產業，以猛獅科技為代表的智能汽車產業，以科大訊飛為代表的人工智能產業，以東軟、文思海輝為代表的信息服務產業，以及軟件園孵化器、湯森路透為代表的科技服務業，均屬于北京重點發展的高精尖產業。園區內產業資源豐富，形成良好的產業生態。
3)人才優勢。北京作為全國政治、文化和創新中心，聚集著全國最好的教育資源和高端人力資源，而海淀區則是北京高校和科研院所最為集中的城區。以中關村軟件園為圓心，周邊10km內分布著清華、北大、人大、北航、北理工等10余所高校。2005年軟件園公司發起成立“中關村軟件園人才基地培訓中心”，通過與高校專業共建、學院共建的方式培養大數據、云計算、移動互聯網等方向的專業技術人才。同時，引入中青中關村軟件園人才基地、百知學院、黑馬程序員訓練營等專業培訓機構，借助社會力量加強服務能力。2010年中歐國際工商學院(北京校區)在中關村軟件園落成，作為國內頂尖的高端教育機構，中歐商學院的遷入極大地提升了中關村軟件園高端人才培養水平，完善了人才培養體系。
4)政策優勢。①創業政策支持。在發展動力轉換的關鍵時期，“雙創”推動了組織生產方式和融資模式創新。不斷衍生的新技術、新產品促進了新消費，催生了新需求，為經濟發展匯聚了新動能。國家圍繞“雙創”出臺多項政策和意見，不斷為“雙創”營造寬松的政策環境。②創投法律保障。創業投資是推動“雙創”的重要力量，是落實新發展理念、推動供給側改革、實施創新驅動發展戰略和促進就業的重要舉措。李克強總理在第十三屆全國人民代表大會第三次會議上提出“深入推進大眾創業萬眾創新。發展創業投資和股權投資，增加創業擔保貸款。”最近幾年伴隨著創業熱潮的涌動，創業投資的規模也快速擴張，改善了小微企業的融資環境，同時引導民間資本積極投身服務實體經濟發展。國務院以及財政部、稅務總局、證監會等部門先后出臺政策對創業投資發展進行了規范，明確支持國有企業參股設立創投機構和母基金。有國務院的頂層設計，國家各主管部門的政策支持和雙創大潮的推動，未來的創業和投資環境將更加完善。
5)資源優勢。根據園區調研數據顯示，2019年被調研企業有44.2%有融資需求。在有融資需求的企業中小微企業占比高達79.6%，28.1%的企業資金需求為1000萬～5000萬元。在融資渠道的選擇上，43.1%的企業希望獲得風險投資。在資金使用方向上70.6%的企業計劃將融資用于研發。園區9個孵化器的400余家初創企業，構成園區最豐富的投資項目資源。
2.2 劣勢
1)空間資源不足，是制約中關村軟件園發展的主要瓶頸。在宏觀政策層面，北京實行“減量建設”，嚴控新增用地和新增產業。隨著中關村軟件園一、二期土地開發的結束，也標志著園區承載企業總部和研發中心的能力逐漸減弱。而軟件園自有載體的出租率也一直保持高位，持續吸納企業的能力不強，空間的局限影響了新項目的引進和落地。在進一步嚴控新增建設用地的政策思路下，土地資源獲取難度增加，成本將進一步提高。倒逼產業園區的經營者努力挖掘存量資源，創新運營模式，適應新常態，抓住新機遇。
2)缺少支持園區產業發展的引導政策，對企業吸引力不夠。中關村軟件園雖能同時享受北京市、中關村和海淀區的三級政策支持，但缺乏自主靈活的產業支持政策，尤其是缺少支持孵化服務資源聚集的租金浮動政策。近年來誕生于中關村的高科技企業和科技服務企業，因自身發展需要或成本壓力北移甚至外遷的趨勢越來越明顯。很多外遷企業選擇了成本更低的海淀北部落地，如用友產業園、永豐產業基地，甚至是昌平區南部的TBD、三一產業園。中關村軟件園在園區產業發展方面，還缺少有吸引力的支持政策，不利于聚集優秀的創業服務資源和創新型企業。
3)新冠疫情持續肆虐，不確定性增加。新冠疫情對經濟的沖擊超過2008年的金融危機，對服務業和制造業造成重創，改變了對全球經濟溫和增長的預期。疫情的長期影響正在重塑全球經濟和產業格局。后疫情時代的不確定性，必然加快信息技術與傳統工業的進一步融合創新，引領相關產業發展。產業園的未來應積極引入這種適應“新常態”，并能更好利用創新資源推動產業發展，甚至是推動產業變革的創新型企業。
2.3 機會
1)多元的創新力量。聚集在園區的創業者，有春雨醫生的張銳(曾任網易副總編)、酷我音樂的雷鳴(曾任百度首席架構師)等園區大企業前高管，有像雅影藝的楊濤(聯合大學在校學生)、知多星的袁振龍(清華大學畢業生)等大學生創業者。也有像開網科技的唐勇、上世科技的康睿等連續創業者。還有像諦力泰克李興斌、優盛科技楊爵等留學創業者。多元的創新力量匯聚于中關村軟件園，攜手創新，成就夢想。
2)多樣的孵化平臺。伴隨著雙創大潮的興起，中關村軟件園構建了多層次、多維度的產業平臺，由軟件園孵化器、騰訊眾創空間、大學生創業園等9家孵化器共同組成了園區孵化網絡。運營主體既有國資背景也不乏民資參與;既有面向大信息的專業孵化器，也有聚焦特定領域的垂直孵化器;既有開放式工位，也有相對獨立的辦公間，多元化、多形態特征明顯。
3)豐富的創業資源。園區通過統一管理的分布式數據中心，為企業提供計算和主機托管服務。通過萬兆光纖城域網為企業提供通信服務。以科技金融超市為依托，為企業提供中關村管委會、金融局、證監局、中關村上市公司協會等金融服務資源對接。以服務園區企業人才需求為出發點，依托軟件園培訓中心為企業培養軟件專業技術人才。通過“軟件園大講堂”，搭建起面向前沿技術的交流平臺。同時在園區23號樓孵化加速器大廈一層設立“共享服務驛站”，構建創新生態體系。
這些聚集在中關村軟件園的孵化要素和創業先鋒，給園區注入了創新活力，同時為軟件園的發展帶來新的機會。這些創業載體和創新項目大都以軟件為基礎，依托園區已有的云、數、網、信4個高端特色產業集群，滲透至移動互聯網、智能制造、VR、人工智能、智能硬件、大健康等多個細分的新興領域。
2.4 威脅
1)園區企業競相發起設立基金。據調查，園區企業共發起和參與61只基金，募集資金超700億元。聯想、百度、廣聯達、立思辰、啟明星辰等企業利用其產業上下游資源和充足的資金儲備參與基金設立。主要投資方向為AI、AR/VR等前沿科技領域，如科大訊飛人工智能扶持基金。主要形式有兩種，一種是園區大中型企業出資委托專業投資機構運營，這種企業必然選擇信譽良好，專業能力強，經驗豐富的機構和團隊合作，如園區企業廣聯達和啟賦資本聯合設立投向互聯網+建筑領域的啟賦廣聯達基金。另一種為園區企業成立獨立的基金運作部門或獨立機構專業化運作，如園區企業百度2017年宣布出資100億元人民幣成立阿波羅基金，投向自動駕駛技術的初創企業。可見園區企業已經在用基金整合創新資源，開拓新興市場。對園區探索產業投資和產業孵化利益共享、風險共擔的創新運營模式帶來一定挑戰。在基金運作的專業性方面，短期內可能無法與專業創投資機構相媲美，在產業敏感度和技術積累方面也難以與園區內大中型企業多年深耕市場、潛心研發相比較。大企業的投資基金更多是作為發展戰略的延伸，除了追求投資回報，還有一定戰略需求，比如掌握新興技術、進入新興產業等，特別是與其他競爭對手爭奪技術話語權。園區企業參與設立的投資基金，一定程度上會分散被投資項目的融資渠道。但另一方面，園區高度活躍的基金群有利于創新項目聚集。
2)園區內孵化器多有基金背景。園區內孵化器也針對各自優勢產業匹配相應的投資基金，如雷雷伙伴的“火種計劃”就是以800萬自有資金進行種子輪項目投資，主要針對種子期創業項目進行50萬以下的投資和輔導，以YC模式在資金、商業模式、人力資源等方面對入駐的創業團隊進行支持。同時聯合芳古資本發起成立智能硬件方向的投資基金，利用在智能硬件方面的資源和廣闊市場進行創業投資。雷雷伙伴還推出“可轉債基金”對于相對成熟、具備穩定現金流預期的團隊，通過現金的可轉債投資為其提供資本支持，以全新的投資模式和理念實現投資人和創業企業的雙贏。園區內孵化器除利用自有資金進行天使投資外還充分利用外部合作資源成立聯合基金，同時積極探索“租金換股權”“服務換股權”甚至“資源換股權”等創新的融資方式和產品。孵化器深挖創業項目需求，創新融資方式，對園區的投資基金目標客戶有一定分流作用，但多樣性的融資產品也為創業項目提供了更多選擇，改善了融資環境。（作者：郭旭，賈春巖，王廣志）
以地產開發為核心的產業園區開發運營模式（二）：產業投資與產業孵化協同運營模式構建
